文字解读：关于印发《临沂市住宅小区公共收益管理实施细则（试行）》的通知

目前，市住建局、市公安局、市市场监督管理局、中国人民银行临沂市分行联合印发《临沂市住宅小区公共收益管理实施细则（试行）》旨在进一步规范我市住宅小区公共收益管理工作，充分保障业主的知情权、监督权等合法权益。

一、起草背景

我市住宅小区公共收益在归集、使用和管理中发现存在以下问题：一是使用不透明。公共收益管理主体在使用公共收益前后未向业主公示，致使业主对本小区公共收益缺少了解；二是公示内容不全面。目前公共收益公示由公共收益管理主体自行填报、公示，存在未纳入实际监管的现象；三是财务管理不规范。部分业委会自行管理公共收益的小区，缺少专业的财务人员，在账目管理方面有“流水账、不规范”的现象，不利于公共收益的管理；四是国家纳入专项整治。今年住建部在全国住建系统开展侵占业主公共收益的专项整治，已纳入中纪委全国集中推进的群众身边具体实事之一，为此有必要对公共收益的管理进行规范。

二、制定依据

（一）《中华人民共和国民法典》

（二）《物业管理条例》

（三）《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》（中发〔2021〕16号）

（四）《山东省物业管理条例》

（五）《山东省物业服务收费管理办法》

（六）《山东省住宅专项维修资金管理办法》

（七）《临沂市物业管理条例》

（八）《临沂市住宅专项维修资金管理办法（试行）》

三、主要内容

本《细则》）共5章38条，聚焦“透明化、规范化、可监管”，通过五方面核心设计，破解公共收益管理难题，保障业主合法权益。具体内容如下：

（一）明确收益边界与管理主体，解决 “钱从哪来、谁来管”

一是清晰界定收益范围。公共收益的核心是“业主共有部分产出”，《细则》明确其为利用业主共有部分产生的收入扣除合理成本后的收益，具体涵盖三类常见场景：一是停车收益，即利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆所得收入，这是多数小区公共收益的主要来源；二是经营收益，包括在业主共有场地开展临时展销等商业活动，或设置快递柜、售货机等服务设施产生的费用；三是广告收益，指利用电梯间、小区出入口围挡等业主共有场地、设施设置广告获取的收入。

二是分级确定管理主体。为避免管理主体缺位，《细则》按小区组织完善程度分类明确责任方：已成立业主委员会的小区，业主委员会为公共收益管理主体，可根据实际需求委托物业服务人具体负责操作；尚未成立业主委员会的小区，由环境和物业管理委员会或社区居民委员会履行管理职责，同样可委托物业服务人管理。同时，针对业主委员会履职不到位的情况，《细则》特别规定由社区居民委员会代行职责，形成“兜底保障”机制，确保公共收益管理不脱节。

（二）搭建数字化监督体系，实现“全民可查”

一是打造多功能管理平台。《细则》的突出创新在于借助数字化手段打破信息壁垒，专门开发“临沂市公共收益管理数字化平台”。该平台集成收支科目管理、核算、公示等核心功能，实现业主端、企业端、银行端、政府端“四端联动”，确保各方信息实时互通。其中，业主可通过“沂蒙红领通”微信小程序，随时在线查询所在小区的公共收益合同、收支流水、账户余额及支用凭证等关键信息，相当于为每位业主配备了“电子查账工具”，切实保障业主知情权。

二是落实双重公示的要求。除数字化平台实时公示外，《细则》还强化传统公示义务，要求管理主体每季度开展“线上+线下”双重公示：线上在公共收益管理平台更新收支情况，线下在小区显著位置（如公告栏）张贴公示内容。这种双重公示模式，既覆盖不同年龄段业主的信息获取习惯，也让公共收益收支情况接受全方位监督，减少“暗箱操作”空间。

（三）规范全流程管理，筑牢“制度防线”

一是区分阶段明确合同规则。针对前期物业与业主大会成立后两个关键阶段，《细则》制定差异化合同管理规则：前期物业期间，由物业服务人签订公共收益合同，合同期限不得超过物业服务合同期限，且需在签订后1个月内向社区居民委员会和街道办事处（乡镇人民政府）备案；物业服务人可提取不超过收益资金20%的管理费，其余收益需实时转入公共收益专用账户。业主大会成立后，公共收益合同签订需经业主大会表决同意，由业主委员会签订，合同期限不得超过业主委员会任期，同样需在1个月内完成备案，确保决策符合业主意愿。

二是严格财务管理制度。为杜绝资金混同、侵占风险，《细则》明确两项核心财务要求：一是专户存储，必须以住宅物业管理区域为单位依法单独开立公共收益账户，严禁以个人或非公共收益管理主体的其他组织名义开户；二是规范核算，管理主体需按规定设置会计账户，指定专人负责制作并妥善保管会计凭证、会计账簿、财务报表等会计资料，严禁伪造、变造、隐匿或故意销毁会计资料，确保财务数据真实可追溯。

（四）强化审计与追责，压实“监管责任”

一是建立分级审计机制。《细则》根据收益规模和场景，构建“定期审计+抽查审计”相结合的监管模式：定期审计方面，物业服务合同期满、业主委员会任届期满应当开展审计；年度收益10万元以上的小区，每年需审计一次；10万元以下的小区，经公示无异议可免于审计。抽查审计方面，以街道办事处（乡镇人民政府）为单位，每年抽查辖区内不低于10%的住宅小区，确保监管无死角。同时，明确审计异议解决路径，管理主体对审计结果有异议的，可在收到审计报告15个工作日内提出书面异议。

二是明确移交要求与法律责任。为防范交接环节资金流失，《细则》规定：物业服务人在物业服务合同终止之日起15个自然日内，需将公共收益相关资料移交给业主委员会；上一届业主委员会需在15个自然日内将资料移交给新一届业主委员会。在法律责任方面，对侵占公共收益的行为，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任，以刚性约束震慑违法行为。

（五）附则衔接特殊场景

《细则》附则部分进一步扩大适用范围，明确非住宅物业公共收益的使用管理可参照本细则执行。同时，针对《细则》施行前已开立公共收益账户的情况，要求业主委员会、物业服务人按新规完善账户开户资料或办理变更手续，确保政策平稳过渡，避免出现管理空白。

政策文件：关于印发《临沂市住宅小区公共收益管理实施细则（试行）》的通知