为推进科学立法和民主立法，切实提高地方立法质量，坚持“科学立法、民主立法、依法立法”，破解物业管理难题，根据市人大要求，我局组织了《临沂市物业管理条例》立法问卷调查，本次调查采用线上线下相结合方式，涉及到业主、物业服务企业和社区等多方问卷调查。现将调查情况报告如下：
一、总体情况
随着人民生活水平的不断提高，业主对物业管理要求逐渐提高，新情况新问题不断出现。目前，全市共有物业服务企业751家，物业管理从业人员7万余人，管理住宅小区3649个、面积2亿余平方米，服务居民户数约119.2万户。
我局高度重视，在市人大指导下，下发《关于开展临沂市物业管理条例立法工作的通知》，要求各县区组织开展问卷调查线上线下同时进行。每个县区报送一位联络员，并成立临沂市立法工作联络群推进督导相关工作。同时在临沂市住建局官网和临沂市物业协会公众号发布线上调查问卷，广泛发动群众参与此次立法调查工作。截止3月9日，线上共参与6002人，其中业主方参与3187人，物业方参与1366人，社区方参与1449人。线下调查问卷共发放29172份调查问卷，收回有效调查问卷27136份，参与27136人。
二、调查问卷情况分析
（一）业主关注度高的问题
（1）95.48%业主认为物业服务人利用物业共用部位和共用设施设备经营所得收益和分配信息应该定期向业主公示。
（2）94.95%业主认为应该加强物业服务人信息信用管理，将物业服务人不良行为记入物业服务人信用档案。
（3）76.59%业主对于目前部分小区违章搭建、乱停车、堵塞消防通道等违法违规行为无人管的局面的建议加强有关部门的联合执法。
（4）71.26%业主认为目前普遍反映的物业专项维修资金“使用难”的问题，是业主对政策法规不了解原因造成的。
（5）69.09%业主对物业管理立法最关注业主、业主大会、业主委员会的权利和义务方面。
（6）65.77%业主认为现阶段职能部门接到物业服务的相关投诉举报后，对投诉举报的内容及时调查核实、依法处理，并按规定时限回复投诉举报人有待提高。
（7）64.07%业主认为目前引发住宅小区矛盾纠纷的主要原因是政府及相关职能部门对物业服务人员缺乏监管和物业服务人服务管理不规范，从业人员整体素质偏低。
（8）59.37%业主认为物业管理区域内常发生有违消防安全的行为，例如占用消防通道、电动车违规停放充电等。
（二）物业企业关注度高的问题
（1）94.82%认为应该按照职责分工，加强物业管理区域内的行政执法工作，建立健全的违法行为投诉登记、查处制度和诚信档案，以便第一时间依法查处物业管理区域内的违法行为。
（2）82.06%认为业主大会会议未能形成相关决定的，业主委员会应当及时向社区党组织、居民委员会报告。
（3）78.47%认为业主委员会委员候选人名单由筹备组确定后需要报街道办事处（镇政府）、社区党组织。
（4）74.05%认为物业服务人有在物业管理招投标中提供虚假信息，骗取中标的情形的，应当记入物业服务人信用档案。
（5）66.94%对于小区中部分业主无故拒不支付物业服务费的行为，您的建议是物业服务人催交。
（6）59.37%认为物业管理区域内是否常发生有违消防安全的行为，例如占用消防通道、电动车违规停放充电等。
（7）57.69%认为物业纠纷解决的合理方式是完善和解、调解、仲裁、诉讼等途径构成的多元纠纷解决机制。
（三）社区物业管理部门关注度高的问题
（1）93.92%认为业主委员会选聘物业服务人应该通过公开的招投标程序并告知全体业主。
（2）83.09%认为物业服务行业协会应当加强行业自律管理，依法制定和组织实施行业自律性规范，培训从业人员。
（3）79.36%认为物业服务企业应在业主违章装修过程中实施制止行为时劝住施工企业或人员的违章施工行为，并将违章施工企业行为报备施工企业主管部门时给予法律层面支持。
（4）76.87%认为本小区收取的住宅专项维修资金由政府的物业专项维修资金管理机构监管。
（5）74.74%认为对住宅改变为经营性用房的行为对擅自改变物业使用性质的行为，应当加强行政管理，并规定行政处罚。
（6）73.28%认为物业服务人承接物业管理服务时，建设单位对物业管理资料移交不齐备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题不及时整改的，建设单位应当依合同约定承担赔偿责任。
（7）64.35%认为目前引发住宅小区矛盾纠纷的主要原因是开发商遗留房屋质量问题严重，不履行售楼承诺，矛盾转嫁至物业服务人。64.13%认为是业主尚未建立花钱买服务的理念，公共权责意识不清，不愿参与小区公共事务管理，经常以拖欠物业费作为处理问题的方法。
（8）63.98%认为物业服务人在经营中遇到的主要问题是业主和使用人对物业管理缺少认识。
三、条例制定的工作对策和建议
1、贴近群众，加大宣传力度。一方面，可以选择基层群众简单易懂的方式进行立法科普，可以通过法律专家开展基层物业管理立法知识讲座的方式，增加业主对物业管理的专业知识，也能调动业主参与物业管理的积极性；另一方面，要选择可以公开的物业管理相关的政策法规进行公开，通过公众号、网络自媒体拍摄普法视频、印发宣传单的方式进行广泛宣传。
2、部门联动，扩大纵向宣传点。物业管理立法工作不仅仅是物业管理部门的工作，更与执法部门、街道、社区等部门息息相关，立法工作的开展需要全方面覆盖宣传，增加纵向宣传点，增加覆盖范围，增加宣传频率是物业管理立法工作的首要任务。
3、提高认识，明确责任。目前，小区的业主自治自律意识比较差，政府要硬性规定实施业主委员会制度，使物业公司在业主委员会选聘后开展的物业管理工作得到约束和监督，居民与物业公司发生矛盾后也能由业主委员会协调，促使物管工作正常有序开展。让业主委员会制度真正的起到作用。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。
4、加强业主委员会的指导与监督。一是由于业委会成员尤其是业委会主任素质参差不齐，政府对业委会人选把关缺乏政策依据，导致我市部分业委会运作不规范、管理效果不理想，甚至给小区的稳定和谐带来隐患。要进一步明确业委会成员的人选标准、推荐程序和考评制度，建立对业委会成员的管理机制。二是由于街道办事处、居民委员会在物业管理中的地位不明确、职责不具体，未将小区物业管理列入工作目标，对小区业委会的组建和改选缺乏有效地指导，对业委会运作缺乏必要的监督和管理，影响了业委会的健康发展。要明确街道办事处、居民委员会在物业管理中的指导和监督管理职责，充分发挥基层组织在物业管理中的作用。
四、下一步工作
物业管理工作涉及面广、关注度高，关系到人民群众的切身利益。要坚持人民至上，规范企业经营行为，保护业主合法权益，维护社会公平正义。具体制度设计要坚持问题导向，围绕如何规范部门职责，协调物业管理企业、小区业主个体和业主委员会相互关系，提升立法质量和精准度，立管用的法。把相关部门责任范围、物业管理过程中的具体问题，在条例中加以明确，发挥地方立法接地气、解决实际问题的优势，保障相关上位法落地实施，维护好各方主体利益，切实提高条例的针对性和可操作性。
下一步我局将认真汇总、详细梳理、深入研究，立足实际、结合实情、严把主线，紧扣业主委员会成立难、老旧小区维修难、物业服务管理难等问题，持续加强制度和机制创新，科学吸收借鉴物业管理中的好经验、好做法，着重破解城市物业管理中定价与收费、业主权利与物业义务、服务与监管等方面的难题，使法规更接地气、更有针对性和可操作性，着力提升基层社会治理法治化水平，让条例经得起实践的检验，实现立法质量由“有法可依”向“良法善治”迈进。
临沂市住房和城乡建设局
2023年4月26日
