办理类型：B
临沂市住房和城乡建设局
临建政协字〔2021〕第12号
对市政协十五届五次会议第124号
提 案 的 答 复
尊敬的王淑清、庞岸清、刘景星、彭君、何中菊委员：
你们好！《关于加强小区物业管理 提升物业管理服务水平的建议》收悉，感谢对我市物业管理工作的关心和支持，现就你的建议答复如下：
一、基本情况
物业管理是住房商品化、社会化的产物，与人民群众生活水平的提高密切相关。近年来，物业管理作为新兴行业在我市得到了飞跃发展，物业管理市场化、专业化、社会化程度有了很大提高，为我市文明城市创建和改善广大业主的生活居住条件发挥了重要的作用。
（一）关于法规条例宣传不够深入问题。从当前我市物业管理发展实际状况来看，物业管理行业存在着法规条例宣传不够深入问题。为此，我局在2020年制定了物业管理方面“文件汇编”、物业管理“百问百答”手册，今后我们将通过电视台，日报新媒体、手机APP等多种方式加大对物业方面知识的宣传。
（二）关于物业管理部门接管程序不够规范的问题。国务院《物业管理条例》中对前期物业管理做了详细规定。第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”在业主入住率达到50%时，可以选举产生业委会，并由业主大会选择物业服务企业，今年我们将红色物业业主委员会的成立纳入对街道社区的考核中，今年将完成45%的小区推进业委会选举工作，目前，沂南县、费县等县区都在有序推进。
（三）关于业主人身和财产安全得不到有效保障的问题。在小区内发生人身安全、公用设施伤人和财产失窃等突发事件时，物业行业主管部门一般都是建议请求司法部门介入，由司法部门裁定责任后，物业服务企业按照裁定履行责任，今年我们将联合市公安局等部门着力推动执法进小区工作。
（四）关于物业服务收费开支不够透明的问题。按照《物业服务收费管理办法》第九、第十二条规定，“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”；“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。”现阶段各物业管理公司都能做到明码标价收费，但对物业服务收费的收支情况，只有酬金制的，才执行“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督”的规定，包干制不存在这个问题，今年，我们将以建立物业管理恳谈会制度为突破点，抓紧抓实“三会三公开”制度。“三会”是指业主恳谈会、人民调解委员会和物业管理联席会，“三公开”是指物业服务企业公开服务标准和价格、投诉渠道和方式、公共收益信息以及业主委员会公开业主自治管理标准、投诉渠道和方式、公共收益信息。同时，强化物业服务、业委会和物业企业内部管理等标准化建设。
（五）关于业主委员会管理机制不健全的问题。在《临沂市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》中，理顺了物业管理体制，要求物业管理工作按照“县区政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，相关部门密切配合，属地管理，条块结合”的原则，共同推进物业管理工作有序开展。2020年7月9日，省委组织部、省住建厅印发《关于以党建引领物业服务管理促进提升城市社区治理水平的指导意见》的通知，要求加强党组织对业主委员会的指导,力争2022年底前全省60%以上的居民小区建立业主委员会，业主委员会成员中党员比例不低于60%。我市严格落实省委、省厅要求，目前在兰山区柳青街道7个社区开展了试点工作，加快党组织领导下的业主委员会的成立。同时，探索建立住建、政法、市场监管、信访和街道党工委等部门参加的联审把关机制，以及建立街道社区党组织领导下的业主委员会纠错和退出机制。
二、下一步计划
根据您的建议，我们将进一步做好以下工作：
（一）擦亮党建引领沂蒙红色物业品牌。我市物业服务企业中，有很多优秀企业和优秀项目，比如正直花园、金域华府项目物业服务比较规范。每周五选取2个优秀项目开展“访示范、学标杆”的“访学季”工作，目前已经组织了七期，广泛受到了物业服务企业的高度评价，我们将持续做好这项活动，不断提升全市物业服务水平。
（二）持续做实物业服务量化考核工作。2019年8月29日，我局下发了《关于对住宅小区物业服务量化考核的通知》，其中对考核结果的运用等做了详细的规定：
1、各县区物业主管部门对每次检查考核中发现的问题下发限期整改通知单，指导并督促物业服务企业限期整改。连续2次整改不到位的，约谈物业服务企业负责人，并由县区物业主管部门提报市住房和城乡建设局将该物业服务企业列入黑名单，在日常监管中列为重点监管对象。
2、各县区季度考核汇总情况要在本辖区范围内通报，评选出物业服务企业考核前十名和后十名，实行红黑榜制度，以鼓励先进，激励后进。我们将对全市考核情况进行汇总，汇总情况作为评先树优和计入信用档案的依据。
（三）依托信用信息平台，强化信用结果运用。2019年11月28日，省住房和城乡建设厅出台了《山东省物业服务企业信用信息管理办法》，启用了山东省物业服务企业信用信息管理平台，我们督促要求各县区加快将各个物业服务企业纳入平台监管，严格信用积分的管理，强化信用结果的运用，积极扶持信用等级高的企业，淘汰信用等级低的企业，实现物业服务企业优胜劣汰的良好竞争格局。
（四）加大物业管理从业人员业务培训。针对县区物业科、街道物业办部分工作人员物业管理法律法规了解少、物业管理工作参与度不够的问题，拟组织专家对排查组全体人员、社区街道物业办、第二批选派“红领书记”进行业务专题培训，讲解物业管理法律知识和物业管理中常见的问题，并由市局物业科工作人员向大家传授排查的工作方法，提高工作效率，确保工作成效。
（五）组建物业巡查队伍，建立长效机制。一是依托住房保障中心组建物业监管队伍，对县区、街道推动物业管理工作情况、物业企业服务情况、业委会组建运行情况等进行不定期抽查；规范指导县区、街道、社区开展物业管理工作，构建市级监管县区、县区监管街道、街道监管社区，社区监管企业，企业监管项目的五级监管制度。二是进一步完善物业领域投诉问题的处置流程和标准，针对共性问题，分清部门职责，及时转办，建立长效机制，进一步完善质价相符、评价认证、市场清退等制度政策，从根本上提升物业服务水平。持续追踪政务服务热线投诉和物业领域舆情情况，提高投诉问题解决率，降低物业服务投诉量，减少负面舆情，让群众切实感受到变化。
（六）超前谋划、探索推行“智慧小区”建设。我们将超前谋划，积极探索推进“智慧小区”建设，逐步实现小区物业管理的智能化。充分利用5G、计算机信息等技术，将维修、房屋设备、安全、环卫、供水、供电等管理服务纳入智能物业管理平台，不断提高物业管理科学化、规范化、智能化水平。
我市的物业管理工作虽然取得了一定成效，但面对新的形势和任务，还有许多亟待解决的问题，我们相信经过政府、物业企业和广大业主的共同努力，部分小区物业乱象问题一定能得到及时有效的解决。
最后，衷心感谢你们对我市物业管理工作的关注和支持，恳请继续对我们的工作提出宝贵意见。
临沂市住房和城乡建设局
2021年7月16日
联系单位及电话：临沂市住房和城乡建设局；8058778。
抄送：市政协提案工作委员会、市政府督查室。
