临沂市住宅专项维修资金常见问题问答
1.什么是住宅专项维修资金？
答：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
2.为什么建立住宅专项维修资金制度？
维修资金是房子的“养老金”，交存维修资金目的是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，延续房屋寿命的重要措施之一。
3.临沂市中心城区住宅专项维修资金业务于2022年1月1日起实行区级属地化管理，如何联系各区住宅专项维修资金主管部门？
答：（一）兰山区住房和城乡建设局--住宅维修资金科 咨询电话：0539－8069589
地址：临沂市兰山区银雀山路189号一楼101室
（二）罗庄区住房和城乡建设局--物业科 咨询电话：0539－2076882
地址：临沂市罗庄区双月园北路117号
（三）河东区住房和城乡建设局--物业科 咨询电话：0539－7116938
地址：河东区政务大厦13楼1305室
（四）临沂高新技术产业区园区建设办公室--物业科 咨询电话：0539－7958651
地址：临沂高新技术产业开发区管理委员会517室
（五）临沂沂河新区规划建设局--物业科 咨询电话：0539－6010218
地址：芝麻墩沂河路3号中关村软件园B区704室
交 存 篇
4.住宅专项维修资金管理的原则是什么？
答：维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。
5.我市中心城区住宅专项维修资金执行什么交存标准？
答：市区范围内的首期住宅专项维修资金按以下标准交存：未配备电梯的多层房屋每平方米70元，配备电梯的房屋每平方米110元。
6.交存的住宅专项维修资金能保值增值吗？
答：能保值增值。维修资金实行专户存储，为确保资金安全、保值、增值、收益最大化，资金存入专户银行产生的利息能够达到最高上浮上限，同比个人存款利息要高，其增值收益定期分配到业主分户账，由业主共同决策使用。
7.购买临沂市中心城区的商品房，到哪里交存住宅专项维修资金？需要带什么资料？可以代交吗？
答：自2022年1月1日起，临沂市中心城区维修资金实行区级属地管理，业主带开发企业开具的《住宅专项维修资金交存通知单》或不动产证（不动产产权查询证明）等资料、身份证，按要求到相关政务服务中心维修资金专户银行窗口交存，交存维修资金可以刷pos机或转账。
他人可代交，需带委托双方身份证、委托书及以上材料办理。
8.业主如何查询自己的住宅专项维修资金账户余额等信息？
答：（一）线上查询。①登录“爱山东”，选择“临沂市”站点，搜索“维修资金”，可查询资金账户余额等信息；②登录“临沂市住建局”微信公众号，进入“微住建”—“维修资金”模块，实名认证后，可查询认证信息下的房屋的维修资金电子票据及资金账户余额等信息。
若查询不到，业主携带身份证及房屋权属证书等资料到房屋所在地的区物业主管部门维修资金科（或物业科）进行信息补录后，即可线上查询。
（二）线下查询。业主携带身份证及房屋权属证书等资料，到房屋所在地的区物业主管部门维修资金科（或物业科）或到相关政务服务中心维修资金专户银行窗口查询。
（三）电话咨询。业主可致电房屋所在地的区物业主管部门维修资金科（或物业科）咨询，经核实、确认业主相关信息后，告知业主本人住宅专项维修资金账户余额等信息。
9.业主交存住宅专项维修资金后，到何处查询电子票据？业主取得住宅专项维修资金电子专用票据后，更换了电话号码，之前的手机号不再使用，怎么办？
答：（一）登录“临沂市住建局”微信公众号，进入“微住建”—“维修资金”模块，实名认证后，可查询认证信息下的房屋的维修资金电子票据及资金账户余额等信息。
（二）到相关政务服务中心维修资金专户银行窗口或区住建部门打印电子票据。
（三）如果原手机账号还能登录微信“电子票夹”，可从“电子票夹”中找到该票据，将票据转发到新手机号的微信。
（四）联系开发企业，打印“电子票据告知单信息”，根据告知单提示，登录山东省财政电子票查验官网，获取电子票据。
10.住宅专项维修资金专用票据丢失怎么办？
答：（一）纸质的维修资金专用票据丢失无法补办。业主可凭房屋权属证等证明材料和身份证到房屋所在地的区物业主管部门维修资金科（或物业科）申领“维修资金交存证明”。
（二）我市中心城区自2021年7月19日起，启用“山东省住宅专项维修资金（电子）专用票据”，同时停用纸质专用票据。业主足额交存维修资金后，可在“临沂市住建局”微信小程序中查找“电子票夹”获得维修资金专用电子票据（一房一票）。
11.房屋发生交易买卖，已过户办证，住宅专项维修资金怎么过户？
答：房屋转让时，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时转移。受让人应当持维修资金专用票据、住宅专项维修资金过户协议、房屋权属证书和身份证等到维修资金管理机构办理分户账更名手续。
业主持新不动产证或《不动产信息查询证明》等房产材料和身份证、维修资金专用票据，到房屋所在地的区维修资金主管部门或相关政务服务中心维修资金专户银行窗口免费办理分户账过户更名。
12.房屋过户转让合同中未对住宅专项维修资金余额进行约定，买卖双方有纠纷怎么办？
答：房屋交易买卖合同属民事合同行为，如有纠纷，建议通过协商或诉讼程序解决。
房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
房屋买受人交存首期专项维修资金的行为属于民事义务行为，该义务行为应受我国民事法律规制，房屋买受人如违反该义务，依法应由其所在的业主大会或相关民事主体依法追责。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
13.住宅专项维修资金可以返还吗？
答：房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主。
14.《维修资金交存通知单》过了有效期怎么办？
答：（一）联系开发企业重新打印《维修资金交存通知单》，按要求到相关政务服务中心维修资金专户银行窗口，办理交存手续；
（二）带房屋权属相关材料及身份证到属地政务服务中心相关维修资金专户银行窗口重新打印《维修资金交存通知单》，办理交存手续。
15.办理不动产登记业务中不核验住宅专项维修资金票据，是不是住宅专项维修资金政策取消了？
答：维修资金政策没有取消。维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，是房子的“养老金”，是延续房屋寿命的重要措施之一。
2018年，市不动产登记交易中心根据政府机构改革和“放管服”要求，在办理不动产权属证书时，不得要求申请人提供维修资金交存凭证，是指在不动产登记业务中不核验维修资金票据，维修资金的交存不是办理权属登记的必要条件。
16.房屋账户内的住宅专项维修资金余额不足30%的怎么办？
答：房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30％的，物业主管部门应当向小区业主委员会或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。
17.临沂市中心城区住宅专项维修资金补交、续交标准和流程？
答：（一）补交、续交维修资金标准。对未足额交存首期维修资金、余额不足30%的，应补交、续交维修资金标准执行《临沂市住宅专项维修资金管理办法》(临房发〔2011〕43号)第七条：未配备电梯的多层房屋每平方米70元，配备电梯的房屋每平方米110元。
（二）资金补交、续交流程
区物业主管部门通过镇街、社区居委会向有关业主委员会发出《关于XX小区部分住宅专项维修资金未足额交存应组织督促业主补交的通知》或《关于XX小区部分住宅专项维修资金余额不足30%应组织督促业主续交的通知》，业主委员会收到《通知》后在小区内张贴并组织、督促相关业主及时补（续）交维修资金。
相关业主持《维修资金补（续）交通知书》，按通知书要求到相关政务服务中心维修资金专户银行窗口进行补（续）交维修资金。
18.临沂市中心城区的住宅专项维修资金允许开发企业代收吗？
答：不允许开发企业代收住宅专项维修资金。临房发〔2012〕1号文件明确规定：停止房地产开发企业代收代交专项维修资金业务。从2012年1月1日起，业主在办理房屋入住手续前，直接将专项维修资金交存到专项维修资金专户，开发企业不准再代收专项维修资金。
19.临沂市政务服务中心有哪些住宅专项维修资金专户银行窗口？
答：工商银行、临商银行、建设银行、青岛银行、威海银行、齐鲁银行、华夏银行、中信银行、交通银行、兴业银行、日照银行。
20.临沂市中心城区各区政务服务中心有哪些住宅专项维修资金专户银行窗口？
答：兰山区、河东区、罗庄区、高新区政务服务中心:工商银行、临商银行、建设银行、青岛银行、威海银行。
沂河新区政务服务中心:临商银行、建设银行。
使 用 篇
21.维修费用如何列支和分摊？
答：按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第二十条，涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
22.哪些费用不能从维修资金中列支？
答：按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第三十四条，下列费用不得从维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；
（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；
（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。
23.维修资金的一般使用程序是什么？
答：按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第二十五条：维修资金的一般使用程序，由物业服务企业接到业主报修或者发现问题后，进行现场核实，编制维修资金使用方案，经有利害关系的业主表决同意后，报物业主管部门审核备案并组织实施。未聘请物业服务企业的，由业主委员会或者相关业主按照本办法规定组织实施。未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行业主委员会的职责。
24.什么情况下可以通过应急程序使用维修资金？
答：按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第二十七条，有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：
（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；
（二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；
（三）消防设施存在严重故障需立即维修的；
（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；
（五）玻璃幕墙炸裂；
（六）排水管道严重堵塞或爆裂；
（七）地下车库雨水倒灌；
（八）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。
25.维修资金使用业主表决事项及规则有什么规定？
答：《民法典》于 2021年1月1日起正式实施后，我省维修资金使用业主表决事项及表决规则调整为:
维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式;一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式;应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。
计划使用和一般使用时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
26.维修资金的支付方式和主体是什么？
答：按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第四章第三十七条：维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。
27.不按规定补交、续交和使用维修资金的如何处理？
答：按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第四章第四十七条，恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。
28.因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用怎么办？
答：按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第三十二条，因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。组织维修单位可根据合同，在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。
29.出现应急维修情形时应如何处理？
答：按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第二十八条：
（1）物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。
（2）未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行业主委员会的职责。
按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第三十条，应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。
（1）维修、更新、改造方案；（2）工程决算报告；（3）工程验收合格证明；（4）涉及户数和清册、分摊方案；（5）物业主管部门认为按照规定应该公示的其他材料。
30.相关业主在公示中提出异议的怎么办？
答：按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第三十一条，由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
备注：临沂市住房和城乡建设局依据国家、省、市相关文件要求整理上述问答（截至2023年8月底）。后续上级政策如有调整，我局将适时调整并及时向社会发布。
