临建发〔2024〕22号
各县区住房和城乡建设局、社会工作部、财政局、市场监督管理局、消防救援大队：
为进一步加强我市住宅专项维修资金应急使用管理工作，保障物业服务区域内共用部位、共用设施设备使用安全，依据《中华人民共和国民法典》、《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《山东省住宅专项维修资金管理办法》（鲁建物字〔2020〕7号）、《关于加强和改进住宅专项维修资金管理的通知》（鲁建物函〔2023〕7号）等有关规定和精神，现通知如下：
一、应急使用工作原则
——安全第一、迅速解危。物业服务区域内共用部位、共用设施设备发生危及人身安全、房屋使用安全或公共安全等紧急情况时，可迅速启动维修资金应急使用程序立即进行维修，尽快解除危险状况。
——客观公正、公开透明。应急使用程序采取“事前不表决、事中公告、事后公示”的使用方式。对应急使用的情形，集体做出实事求是、客观公正的认定，过程及时向业主公开，有关情况要在物业管理区域维修资金列支范围内的显著位置进行公告公示。
——“谁受益、谁承担”。涉及全体业主的应急维修项目，费用从公共账户列支，公共账户资金不足部分，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的应急维修项目，费用从维修资金房屋分账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，分账户余额不足部分由该业主支付。因维修工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修成本。
二、应急使用的情形
（一）物业服务区域内有下列情形之一的，可以应急使用住宅专项维修资金：
1.屋面、外墙防水严重损坏的；
2.电梯发生故障影响正常使用，需要立即维修的；
3.消防设施存在严重故障，需要立即维修的；
4.建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动的；
5.玻璃幕墙炸裂的；
6.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；
7.地下车库以及其他地下公共空间雨水倒灌的；
8.其他危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要实施应急维修的。
（二）下列费用不得从维修资金中列支：
1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
2.依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；
3.规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；
4.因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；
5.根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的维修和养护费用。
三、应急使用工作程序
（一）申请主体。业主大会或业主委员会作为申请住宅专项维修资金应急使用的主体（以下简称申请人）。申请人一般为业主委员会，未成立业主委员会或业主委员会不作为、任期届满等情形的，由居民委员会代行职责。申请人对申报事项及资料的真实性和合法性负责。
（二）危情报告。出现需应急维修情形时，物业服务人或者相关业主应当立即报告业主委员会，经业主委员会初步查验后，立即启动应急维修程序，采取紧急处置措施，设置警示牌，防止危情蔓延；并第一时间向居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）及相关主管部门报告（附件1）。
（三）现场确认。申请人在镇街的指导监督下组织相关业主、居民委员会、物业服务人、申请人委托的第三方造（审）价机构等代表进行现场勘察，可委托第三方专业鉴定检测机构参与，确认维修资金应急使用的具体部位、涉及范围等事项，填写《住宅专项维修资金应急使用确认书》（附件2）。涉及消防维修的，须向属地消防救援部门申请现场指导，同时根据消防救援部门要求进行设施停用维修备案。
情况复杂的，镇街可组织县（区）物业主管部门或维修项目涉及的相关单位现场指导。
（四）公开选定施工企业。申请人应选聘具有相应能力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。申请人、相关业主、居民委员会、物业服务人等代表均可推荐符合条件的单位报名参与。
应急维修情形确认后48小时内，申请人在镇街的指导监督下组织召开联席会议，申请人、相关业主、居民委员会、物业服务人、第三方造（审）价机构、第三方专业鉴定检测机构、各施工企业等代表参加；可邀请相关主管部门或有关单位现场指导。会议全程录像、拍照，存档备查。
施工企业需于联席会议召开前1小时报送维修施工预案（电子版1份，纸质版按需准备。），逾期停止收取，会中公开解封。
1.各施工企业代表抽签、分别阐述本企业的维修施工预案（预案主要包括：应急维修的施工工期、保修时限、施工工艺、主材规格型号、工程预算报价等内容。）；
2.第三方造（审）价机构、第三方专业鉴定检测机构、物业服务人等代表根据施工企业的维修施工预案，结合相关政策、行业规范给出合理建议；
3.申请人及业主代表参考各方意见选定施工企业，并签订合同，形成《维修资金应急使用会议纪要》（附件3），完善应急维修方案。应急维修方案应包含但不限于：
（1）应急维修的范围、具体部位及数量、施工工艺及主材规格、型号，维修工程施工工期、保修时限及质量保证金；
（2）工程造价预算金额和其它涉及费用；
（3）涉及相关业主户数及建筑面积；
（4）施工、监理、造价预（决）算等单位的选定方式；
（5）明确业主分账户余额不足部分的催收措施，并且在工程竣工前由申请人催收到位。
4.申请人及时将会议有关情况上传至相关业主群，保障业主的知情权，接受监督。
（五）备案、公告。申请人完善以下资料后，申请维修资金应急使用备案，打印《预分摊清册》。
1.《住宅专项维修资金应急使用确认书》（附件2）；
2.《维修资金应急使用会议纪要》（附件3）
3.《住宅专项维修资金应急使用告知书》（附件4）；
4.损坏部位影像及超质保期等有关资料。
5.应急维修方案；
6.工程造价预算报告书；
7.应急维修工程施工、监理、造价预算、决算、检测鉴定等单位资料及合同或委托书。
8.会议全程影像资料。
申请人应将《预分摊清册》及本条1-6款资料在物业管理区域维修资金列支范围内的显著位置进行公告。
（六）施工、验收。公告的同时，立即开展应急维修施工。申请人应当组织物业服务人、利害关系业主等代表对施工全过程进行监督，鼓励委托工程监理。涉及电梯、消防等应急维修的，可委托第三方专业检测机构参与。镇街可会同相关部门开展指导检查。
应急维修工程竣工后，申请人在居民委员会指导监督下组织利害关系业主代表、物业服务人、第三方专业检测机构、工程监理、维修施工单位等对应急维修工程进行联合验收，并出具相关记录、文书，填报《维修工程（应急）验收报告表》（附件5）。
（七）工程决算或决算审核。验收合格后，出具工程决算报告书；涉及资金数额较大或认为有必要的，申请人择优委托第三方对工程决算进行审核，并出具工程决算审核报告书。填报《维修费用（应急）决算确认表》（附件6）。
（八）事后公示。申请人应当将下列相关资料在物业管理区域维修资金列支范围内的显著位置进行公示，公示期不少于15日，并拍照存档。
1.工程决算报告书（或工程决算审核报告书）；
2.工程验收合格证明资料及《维修工程（应急）验收报告表》（附件5）；
3.《维修费用（应急）决算确认表》（附件6）
4.维修资金分摊清册；
5.县区物业主管部门认为应公示的其它资料（监督电话等）。
公示期内，相关业主对应急维修事宜书面提出异议的，由异议人与申请人协商解决；协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
（九）资金拨付。公示期满无异议或异议不成立的，申请人提报第（八）条1-5款资料及公示影像、施工前后对比影像、住宅专项维修资金（应急）拨付申请书（附件7-10）、税务发票等，县（区）物业主管部门于3个工作日完成备案审批，并通知专户银行将维修资金直接划转至备案的应急维修相关单位财务账户。申请人依据合同留存质量保证金。
四、工作要求
（一）加强组织领导。各县（区）物业主管部门及镇街要高度重视，加强对维修资金应急使用工作的组织领导和对业主委员会、物业服务人等主体的指导和监督，加大维修资金法规政策的宣传力度，使业主更深入了解维修资金的相关政策和业务流程，提高维修资金使用效率，确保应用尽用、及时解危。
（二）坚持公开透明。应急维修过程中，应急使用情形的认定情况、应急维修方案、工程造价预算、费用分摊、维修过程、验收、决算等情况要及时向业主公开，坚持全过程阳光操作、公开透明，接受群众监督。
（三）严守工作纪律。要严把应急使用情形确定关，坚决杜绝滥用应急维修代替一般维修行为，维护广大业主权益。因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，承担相关法律责任。对恶意骗取、套用维修资金及滥用职权、玩忽职守等损害业主利益情形的单位或个人，要依法依规严肃处理，造成损失的，依法追偿；构成犯罪的，依法移交有关部门追究刑事责任。
附件：1.关于申请住宅专项维修资金应急使用的报告
2.住宅专项维修资金应急使用确认书
3.维修资金应急使用会议纪要
4.住宅专项维修资金应急使用告知书
5.维修工程（应急）验收报告表
6.维修费用（应急）决算确认表
7.住宅专项维修资金（应急）工程款拨付申请书
8.住宅专项维修资金监理费拨付申请书
9.住宅专项维修资金审价费拨付申请书
10.住宅专项维修资金检测费拨付申请书
临沂市住房和城乡建设局
中共临沂市委社会工作部
临沂市财政局
临沂市市场监督管理局
临沂市消防救援支队
2024年8月26日
文字解读：关于加强临沂市住宅专项维修资金应急使用有关工作的通知
动漫解读：关于加强临沂市住宅专项维修资金应急使用有关工作的通知
