临建建议字〔2019〕第21号 B
尊敬的蒋荣伟代表：
您提出的《关于尽快出台工业厂房、商业用房专项维修基金管理办法的建议的建议》已收悉，感谢您对住房城乡建设工作的关心，现将您的建议答复如下：
住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，是房子的“养老金”，对确保业主合法权益、维护社会稳定安康起到了积极的作用。
一、有关规定
《临沂市住宅专项维修资金管理办法》（临房发﹝2011﹞43号）（以下简称“市办法”）第六条规定，“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应按本办法的规定交存维修资金”；第七条规定，“商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，市区范围内的首期住宅专项维修资金暂按以下标准交存：未配备电梯的多层房屋每平方米70元，配备电梯的房屋每平方米110元”；第三十三条规定，“用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修资金制度”。
以上规定中，第六条规定了办法适用的业主范围，前者为住宅业主，后者为与住宅小区相关的非住宅物业业主，这两种业主需按第七条标准交存维修资金。而独立非住宅物业如何交纳本规定确未予明确。无论是商业用房或是工业用房，按本办法交纳维修资金适用的前提应为住宅小区的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业。
二、关于专项维修资金的收取
您在建议中提到的“工业厂房与住宅均按照同样的标准70元/平方米（未配备电梯）”，我们认为有一定偏差。“市办法”第三十三条规定，“用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修资金制度”。执行的关键主要是要考虑以下三点：一是该物业项目是否走的商品房开发手续，“用于销售的新建独立非住宅物业”；二是工业厂房业主缴纳前提需符合该办法适用范围；三是考虑到临沂市城市规划区多数工业厂房建设后为企业独自运营管理，且规划层数较低，同时响应市委市政府号召关于支持民营企业经济发展的相关要求，在实际操作中，对符合规定的执行“招商引资”优惠政策。对非适用该办法的物业没有收取专项维修资金。
目前，我省执行的文件是省住建厅、省财政厅、省民政厅、省机关事务局于2015年4月22日联合下发的鲁建发﹝2015﹞2号文—《山东省住宅专项维修资金管理办法》（以下简称“省办法”），该办法也对交存维修资金的适用业主和交纳标准予以明确，与“市办法”规定基本一致。两者区别主要在于“省办法”中第四十八条中规定，“用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规定建立维修资金制度”，而“市办法”中为“用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修资金制度”。此外，“市办法”制定时间相对较早，为2011年底，也是遵循上位法制定的，完全套用鲁建房字[2009]38号--《山东省住宅专项维修资金管理办法》第四十八条，用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修资金制度。
三、关于制定工业地产专项维修资金管理办法
按照新法优于旧法、上位法优于下位法的法律适用原则，应执行“省办法”相关规定。该办法中提到针对“用于销售的非单一业主的非住宅物业，需参照建立专项维修资金制度”，即单一业主的购买的非住宅物业，如工业厂房整幢楼为业主单独购买，且不为住宅小区的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的话，业主是无需交纳维修资金的。对于“非单一业主的非住宅物业”的专项维修资金制度的制定，我局在收悉您该建议后，立即与省内其他地市沟通，均暂未制定。
基于上述情况，且新文件制定的层级为省厅，“省办法”第五十一条，本办法自2015年5月1日起施行，有效期五年。现省厅正在对“省办法”征询修改意见。该办法即将到期，更新刻不容缓，烦请您与我们共同努力，多渠道向省厅做好汇报工作，待省厅对“用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规定建立维修资金制度”予以修订、细化后，再结合本市情况完善相关制度。
下一步，我局将充分考虑您的建议，积极推进《临沂市住宅专项维修资金管理办法》的修订工作。另外两个问题---容积率和产业结构，不属我局职能范围，请谅解。再次感谢您对维修资金工作的关心。我们将在今后的工作中继续立足实际，扎实做好本职工作，为建设大美新临沂发展做出应有的贡献，欢迎继续对我们的工作提出宝贵意见。
临沂市住房和城乡建设局
2019年6月10日
建议承办分管领导：王敬远 承办单位：物业管理中心 电话：8138767
抄送：市人大常委会人事代表工作委员会 市政府督查室
