办理类型：A
临建提案字（2024）第13号
对市政协十六届三次会议第170号
提 案 的 答 复
刘成武委员：
您提出的关于提升小区物业管理水平的建议的提案收悉，现答复如下：
一、关于“完善监管部门职责、进一步加大督导考核力度”的建议
（一）全域抓实综合整治。2023年以来，市住建局按照市委、市政府部署要求，深入开展物业领域突出问题综合整治，有效解决了一批面上突出问题和重点问题小区，市委市政府印发《全市物业领域突出问题综合整治实施方案》，将整治工作作为书记抓基层党建突破项目，纳入全市高质量发展考核。22个成员单位抽调36人组建工作专班，建立交办督办、督导考核、重点街道和重点小区帮包等10项制度，实行周调度、月通报，明确7类整治重点、23项具体任务，全力推进问题解决，确保整治工作扎实推进。
（二）今年6月上旬，市住建局召开了全市深化物业领域突出问题综合整治动员大会，印发《全市深化物业领域突出问题综合整治实施方案》，市直相关部门单位根据职责分工制定工作方案。进一步明确各部门单位工作职责、任务、措施和步骤，建立工作台账，健全机制、统筹推进。针对突出问题集中攻坚，聚焦解决物业服务态度和质量、门禁管理、停车管理、电梯监管、物业企业管理等突出问题，走访14个县区、60余个小区，梳理问题16项，列入专项深办方案，提出了具体解决路径和措施。
二、关于“进一步加强物业企业监管、提高服务透明度”的建议
（一）深化党建引领城市基层治理。今年6月，印发了《全市深化物业领域突出问题综合实施方案》，强化社区党组织作用发挥，认真落实物业工作周例会、业委会和物业服务企业述职、物业服务企业月考核等制度，指导督促物业服务企业加强内部管理，对存在问题的，限期整改并负责验收。
（二）加强物业企业监管。每季度开展物业服务质量考核，2023年以来，已评选“红榜”项目469个、“黑榜”项目276个，累计更换61家物业企业、175名项目经理，约谈项目负责人812人次，信用扣分92家，处罚45家。实行物业费动态调整，对黑榜项目或者业主投诉较多、反映质价不符强烈的小区，县区组织相关部门和街道社区对小区物业服务进行质量综合评价，根据评价结果对物业费进行降费管理，建立质价相符、能上能下的物业费动态调整机制。
（三）制度设计日趋完善。市级各成员单位出台监管制度和措施26项，其中，市住建局出台了《物业领域“专项深办”工作方案》《临沂市住宅工程先验房后收房制度实施办法》等文件进一步完善了《临沂市物业管理条例》《全市住宅小区项目经理管理办法》《维修资金管理办法》，解决了维修资金应急使用、停车位只售不租等问题，明确物业企业监管职责、业主权利和义务、业主大会职责等内容，加强对项目经理的底线约束，优化应急使用流程，提升物业管理能力和服务水平。
（四）提高服务公开透明。一是每季度公布企业信用等级，每年评选优秀物业企业和项目经理，推介守法经营、诚信服务的物业服务企业和项目经理；全面规范住宅小区物业服务招投标管理工作，健全物业服务市场信用使用体系，将物业服务企业行业评价结果作为招投标管理重要指标，对优秀企业在物业服务项目的企业选聘、政府采购、评优树先等方面依法予以扶持，助力企业做大做强。二是通过物业智慧平台、微视频、发放明白纸等方式，广泛宣传普及《民法典》《山东省物业管理条例》等物业相关政策，让广大业主明白“物业服务人依约履行义务的，业主应当按照约定交纳物业服务费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳”的规定，树立“花钱买服务”的物业消费观念。截至目前，共指导县区举办10轮周六项目经理固定接待日活动，加强问题收集、处置，推进“未诉先办”，实行日预警、月提醒、季度考核和通报。
三、关于“完善业主委员会制度化规范化建设、公共收益更明白”的建议
（一）加强政策宣传引导。通过物业智慧平台、微视频、发放明白纸等方式，广泛宣传普及《民法典》《山东省物业管理条例》等物业相关政策，让广大业主明白“物业服务人依约履行义务的，业主应当按照约定交纳物业服务费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳”的规定，树立“花钱买服务”的物业消费观念。
（二）规范业委会建设。业委会委员选举工作在社区党组织的指导下进行，根据小区规模配齐业委会成员数量，同时要主动引导党员业主参选业委会委员，建立社区党组织评议业主委员会制度，评议结果作为业主委员会履职评价的重要依据。制定《住宅小区业主委员会考核评价办法》，推动小区业主委员会在加强社区基层治理、维护业主合法权益中发挥更大的作用，目前已形成。截至目前，全市组建“红色业委会”2437个。
（三）业委会党建工作。业委会是当前物业管理的一个重点，组建好、引导好、管理好、规范好，决不能让业委会成为个别人谋取私利的工具。要规范选举程序，纪检、组织、民政、住建等部门建立人员联审把关机制，鼓励引导党员参选，提高党员占比，确保业委会依法依规运行。提升业主自治能力，按照党员不低于60%组建“红色业委会”2437个，去年年底，试点开展了业委会经济责任审计，累计发现整改问题457条，约谈业委会成员83人，停职5人，查处1人。
四、关于“物业公司强化管理，提高服务意识，加强员工培训”的建议
（一）加大物业企业培训力度。对社区党组织书记、物业企业、业委会成员由市、县、街道分级培训，实现物业从业人员培训全覆盖，提升服务水平。市住房和城乡建设局，各县区，鼓励优秀物业服务企业和国有物业服务企业做大做强，鼓励通过收购、兼并、重组、合并等方式，整合规模小的物业企业。
（二）县街道开展专业化培训。通过专业化培训增强物业服务企业服务意识和服务质量，用心用情服务，赢得业主的理解和支持，提高物业费交费率。今年已举办三期红色物业公益大讲堂和物业管理项目经理培训班，邀请专业老师对全市300余名从业人员进行专题培训，切实提高物业管理项目经理队伍的综合素质与职业能力。截至目前，全市累计组织专题培训30余次，培训4000余人，提高了基层队伍的服务水平。
（三）开展物业企业自查活动。制定下发了《2024年度物业行业党建工作重点任务清单》要求各县区物业行业党委在年内开展物业环境整治活动，督促企业加强内部管理，严格按照标准要求，认真做好小区监控、照明、道路清扫、绿化养护等基础服务工作，努力营造良好的小区环境。同时物业企业对项目情况进行自查，严格按照服务标准提供服务，制定员工培训计划，每月开展内部培训工作，提升服务水平。开展“物业服务提升年”活动，督促物业企业加强自身队伍建设，提升服务水平。
五、关于“加强法律、法规宣传，明确处理纠纷途径”的建议
（一）明确纠纷调处机制。提升物业管理工作规范化、标准化水平，推动物业管理融入基层社会治理，切实解决人民群众“急难愁盼”问题，有效预防、减少并化解物业纠纷。坚持系统推动、多措并举，着力构建“一站式”多元化纠纷解决机制。今年1月，贯彻落实民事纠纷诉调对接工作，我局召开住建领域诉调对接工作现场会。观摩了河东区、兰山区住建局诉调对接中心，银雀山法庭乔丽法官工作室并交流经验做法。3月22日举办诉调对接工作培训，各县区业务负责人、调解组织负责人及调解员等100余人参加。
联合市委组织部印发《全市城市社区楼长（单元长）队伍管理办法（试行）》，探索实施“万长共治”行动，按照“明确人选条件、规范推选流程、精准设定职责”的要求，调整优化问题突出小区党支部书记962人，补充社工635人，选配楼长和单元长1.7万人，累计达到6.1万人。引导楼长、单元长平时当好社情信息员、民生服务员，累计推动解决各类问题30万个，调解矛盾纠纷6.2万起。
以上答复如有不当之处，敬请批评指正。再次感谢您对住房城乡建设工作的关注和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵意见。
临沂市住房和城乡建设局
2024年9月25日
