公寓面积较小，总价低，又比较时尚，受到不少年轻人的喜爱。公寓不仅满足了年轻人自我空间的需求，也满足了工薪阶层买房的欲望。但是公寓和住宅在本质上有很大的区别，为了促进住宅和公寓的正常消费，避免因不能准确地分辨公寓和住宅的区别，从而引发矛盾和纠纷等问题的发生，特此向市民朋友介绍一下相关知识，供市民朋友选房购房时参考。
一、住宅和公寓有什么不同？
1、概念不同。住宅的土地性质为住宅用地，户型以两室和三室为主，包含客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台等。公寓的土地性质为商业用地，户型以一户室为主，大多无厨房、阳台。
2、土地年限不同。普通住宅的土地使用年限一般为70年，公寓是商业用地，土地使用年限一般为40年。
3、落户规定不同。按照公安部门的要求，住宅的购房者可以根据相关规定办理落户，而公寓是商业性质不能办理落户。
4、义务教育就近入学政策不同。依据目前教育部门相关规定，以兰山区为例，义务教育招生优先接收学区范围内住宅用户的入学申请，暂不接受公寓住户的入学申请。
5、交易税费不同。住宅和公寓在交易税费方面也是不同的。在交易中，公寓会比住宅负担更多的税费支出。拿个税举例来说，如果交易的住宅同时满足家庭唯一住宅和购买时间超过5年的条件，则免交个税。但如果所售房产是公寓，则不管在什么情况下都要缴纳个税。
6、使用成本不同。住宅按民用水、电、气的使用标准来收费，公寓由于是商业用途，所以在水、电、气的使用上是按商业使用标准来收费的。相对比而言，公寓的使用成本要高些。
7、贷款政策不同。住宅贷款，首套房首付比例是20%，二套房首付比例30%，贷款年限可以超过10年，且可以使用公积金贷款。公寓贷款首付比例一律是50%，只能贷款10年，且不能使用公积金贷款。
8、采光条件不同。住宅根据《住宅建筑设计规范》的规定，必须满足日照、采光等相关条件。大多都是明厨明卫，采光条件较好。公寓在采光方面无强制要求，部分公寓的卫生间都没有窗户，采光条件不好。
二、如何识别住宅和公寓？
1、看规划用途。认真查看售楼处现场公示的《建设工程规划许可证》，确认准备购买的房屋规划用途是住宅还是公寓。
2、看房屋性质。仔细查看售楼处现场公示的《商品房预售许可证》或《商品房现房备案证》，确认房屋性质是住宅还是公寓。
3、看户型结构。认真核实房屋户型图。通常住宅功户型多样，且功能区分明显。公寓户型结构单一，房屋功能不齐全，且区分不明显。
4、看价格。认真查看售楼处现场公示的《商品房一房一价》，住宅价格通常与周边同区域、同品质小区价格相近，而公寓价格通常会明显低于周边同区域、同品质小区的住宅价格。
5、看贷款方式。通常住宅贷款首套20%首付，二套30%首付，贷款时间可以超过10年，且可以使用公积金贷款。公寓贷款一律50%首付，且只能贷款10年，不能用公积金贷款。
在购买过程中，除了进行仔细识别外，为避免出现纠纷，购买前还可以通过录音、录像、拍图片等方式多方留存证据，作为维护自身权益的凭据。在签合同之前，要仔细阅读合同条款，确定合同中约定的房屋性质后，再进行签字确认。
临沂市住房和城乡建设局
2021年5月17日
