编号：KFJSHT
临沂市房地产项目开发建设
合 同 书
（住宅项目 2020试行版）
临沂市住房和城乡建设局制
临沂市房地产项目开发建设合同书
（住宅项目）
甲方：临沂市住房和城乡建设局
乙方：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定，结合本开发项目具体情况，经双方协商签订本合同。
第一条 释义
本合同所称房地产开发是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。房地产经营是指开发企业将其开发的房地产依法转让给他人的行为。
第二条 开发项目基本情况
一、项目名称：
二、项目位置：
东至 ，西至 ，
南至 ，北至 。
三、用地性质：
四、土地取得方式：
五、规划占地面积：
六、建筑密度：
七、容积率：
八、绿化率：
九、绿地面积： 平方米。
十、总建筑面积：
（一）地上总建筑面积： 平方米；
1、住宅建筑面积： 平方米；
2、商业建筑面积： 平方米；
3、配套公共建筑面积： 平方米，
（二）地下总建筑面积： 平方米。
十、停车区域
（一）地上部分：
1、地上车位 个， 平方米，位置 ；（特定区域或特定车位需增设充电桩）；
2、自行车、电动车停车区 平方米。
（二）地下部分
1、地下车位 个， 平方米，位置 ；（特定区域或特定车位需增设充电桩）；
2、自行车、电动车停车区 平方米。
第三条 配套公共建筑建设要求（该部分内容应根据规划填写具体要求，无要求则填写“规划无要求”）
（一）教育
1、幼儿园： 平方米，位置： ；
2、小学： 平方米，位置： ；
3、初中： 平方米，位置： ；
4、高中： 平方米，位置： 。
（二）医疗卫生
社区医疗服务中心： 平方米，位置： 。
（三）文化体育
1、室内健身场馆： 平方米；位置： ；
2、社区活动中心： 平方米；位置： 。
（四）社区服务
1、物业管理用房： 平方米，位置： ，产权归全体业主共有，（按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米，具备水、电、采光、通风等正常使用功能），其中业主委员会办公用房 平方米（业主委员会办公用房从物业服务用房中调节，其建筑面积不低于二十平方米），位置： ；
2、养老服务用房： 平方米，位置： 。
（五）市政基础设施
1、水泵房： 平方米，位置： ，无偿提供专营单位使用；
2、配电室： 平方米，位置： ，无偿提供专营单位使用；
3、换热站： 平方米，位置： ，无偿提供专营单位使用；
4、煤气调压站： 平方米，位置： ，无偿提供专营单位使用；
5、公厕： 平方米，位置：
6、垃圾处理站： 平方米，位置： ，无偿提供专营单位使用；
7、其他： 平方米，位置： ；
平方米，位置： ；
平方米，位置： 。
（六）行政管理及其它
1、党群服务用房： 平方米，位置： （按照规划要求进行配套建设）；
2、政务管理用房： 平方米，位置： （治安管理、城管执法等政务管理用房建筑面积不低于五十平方米）；
3、社区居民委员会用房： 平方米，位置： （按照规划要求进行配套建设）；
（七）金融邮电： 平方米，位置： ；
（八）商业服务： 平方米，位置： 。
项目建设条件特殊要求：
第四条 基础配套设施的建设
按该项目建设条件意见书的相关要求执行。
第五条 房地产开发项目手册
一、依据项目内部区间道路的区域划分情况，乙方领取相应份数《房地产开发项目手册》。该手册一式两份，甲乙双方各持一份。乙方在申请开发资质延续、核级、升级、换证时，应提交《房地产开发项目手册》，作为开发业绩的证明材料。
二、乙方应自取得《房地产开发项目手册》之日起 日内完善项目信息并向甲方报备。乙方应对照房地产开发项目建设时序计划，将房地产开发项目建设过程中主要事项和政府有关管理部门对其开发经营活动的审查、批准、处理、处罚意见记录在《房地产开发项目手册》中，按照建成层数超过规划地上总层数一半（含一半）、主体结构封顶、完成外墙保温、单体工程竣工验收合格、单体工程竣工验收备案、完成项目竣工综合验收备案六个节点报送甲方进行查验。若乙方未按时报送《房地产开发项目手册》，或虽按时报送但填报的内容不真实、相关记录不详细，甲方将在年度房地产开发企业信用等级评价时计入企业不良信息。
第六条 项目分期开发建设要求
一、乙方可根据项目周期要求、建设规模等情况，按项目区域划分合理进行分期开发建设，各区域的开发建设可同步开展。
分期开发建设要求：本项目计划分 期建设，第一期工程包括 号楼，于 年 月开工建设， 年 月建设完成并完成初始登记；第二期工程包括 号楼，于 年 月开工建设， 年 月建设完成并完成初始登记；第三期工程.....。
二、项目规划设计有幼儿园的，乙方应按照与教育行政主管部门签订的《临沂市城区居住区配套幼儿园建设协议书》（简称《配建协议》）投资建设配套教育设施。同步规划、分期建设的居住区，要保证配套教育设施与首期建设项目同步交付使用。完成工程竣工综合验收备案后3个月内，开发建设单位无偿将教育设施和建设工程档案材料交给当地教育行政部门或其指定的学校(幼儿园)。
三、乙方按规划设计要求搞好教育、医疗卫生、文化体育、社会服务、市政基础设施、行政管理、商业服务及金融邮电等配套公用设施建设，采取“先地下、后地上”的原则统筹安排基础设施和配套公用设施建设。其配套设施必须严格按照规划部门的项目规划要求，并与住宅同步规划、同步建设、同期投入使用。项目分期建设的，应当在项目首次项目竣工验收备案时，完成教育和市政基础设施建设。
四、乙方不能按期开工建设，应当提前三十日向甲方提出书面延建申请。因不可抗力造成项目进度延误，无法履行合同义务的，乙方应采取一切必要补救措施减少因不可抗力造成的损失，并应在不可抗力结束后七日内将事件的情况以书面形式通知甲方并提交相应的证明。不可抗力持续发生，开发企业应每隔七日向甲方报告一次项目情况。不可抗力事件结束后七日内，向甲方提交合同不能履行或部分不能履行以及需要延期履行的报告。
因政府或有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作准备不足，造成开工时间迟延或延误开发进度的，乙方应当保管好有关证明材料，并进行书面报告。经甲方确认后，开工日期及开发进度相应顺延。
五、乙方应于签订本合同时一并填写《项目开发建设计划周期表》，作为合同附件并严格落实。乙方未按期开工或开发建设进度未达到开发合同要求的，要及时向甲方汇报，办理相关手续。
第七条 房地产开发经营许可权
一、乙方应在签订《临沂市房地产项目开发建设合同书》后，办理建设工程规划许可前申请办理房地产开发经营许可。乙方在领取《房地产开发经营许可证》和《开发项目手册》后，方可组织实施开发项目建设和房地产经营，并对建设和经营活动承担相关法律责任。未取得项目开发经营许可权的，不得办理后续施工、预售等相关手续。
二、乙方进行项目转让的，应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，及时办理开发项目经营权变更登记手续。
第八条 住宅产业化和装配式建筑建设要求
一、按照国家、省、市有关住宅产业化技术规定要求，选择适应本项目的住宅建筑与结构技术、节能与新能源开发利用技术、住宅厨卫成套技术、住宅管线成套技术、住宅智能化技术、居住环境及其保障技术和住宅建造成套技术。
二、该项目应依据山东省人民政府办公厅《关于贯彻国办发[2016]71号文件大力发展装配式建筑的实施意见》（鲁政办发[2017]28号）和临沂市人民政府办公室《关于加快推广应用装配式建筑的实施意见》（临政办发[2016]31号）文件的有关要求执行。
第九条 发展绿色建筑与建筑节能要求
一、城市、县城、镇总体规划确定的城镇建设用地范围内新建民用建筑（3层以下居住建筑除外）的规划、设计、建设，应当采用国家和省规定的绿色建筑标准。商业住宅开发建设项目执行二星级以上绿色建筑标准面积应不低于总建筑面积的20%（住宅小区或住宅小区组团应不低于5万平方米）。
二、民用建筑项目必须按照国家和山东省建筑节能强制性标准设计施工。
三、新建高度100米以下城镇居住建筑、农村社区以及集中供应热水的公共建筑，应当安装太阳能热水系统，太阳能热水系统应当与主体工程同步设计、同步施工、同步验收。
四、鼓励使用浅层地热能进行供暖、制冷。
第十条 工程建设质量
乙方所开发的项目工程质量标准必须符合现行国家有关工程施工质量验收规范和标准的要求，工程建设质量必须达到国家工程质量合格标准后方可交付使用。乙方依法对该项目工程质量负责，因建设质量问题给购房者造成损失的，乙方应负责赔偿。
第十一条 专业竣工验收
一、房地产开发项目的建设单位通过政务服务中心建设项目综合受理窗口，根据有关规定分别申请教育、民政、规划、住建、消防、人防、地震、园林和供水、排水、供电、燃气、热力等多个专业验收。开发企业要按照各主管部门单位和专业服务企业的要求做好各类专业验收工作。乙方完成有关专业验收后方可进行综合验收备案。
二、乙方应按《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》（鲁建房字〔2019〕34号）文件要求，在完成有关项目专项验收合格后15日内，申请办理项目竣工综合验收备案。
第十二条 商品房销售
一、商品房预售。本项目若实行商品房预售，预售资金必须专款用于该项目开发建设，并按规定接受甲方进行预售资金监管，乙方或乙方选聘的销售代理机构负责开发项目销售工作。预售商品房应当依法办理《商品房预售许可证》后方可预售。开发项目达到预售许可的最低规模和工程形象进度的要求即可申请办理商品房预售许可证。
乙方应当按照向甲方备案的商品房预售方案销售商品房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共配套服务设施及物业用房的位置、面积、归属。预售方案中主要内容发生变更的，应当报甲方备案并公示。
乙方应当在商品房销售场所醒目位置明示建设用地规划许可证、土地使用权证书、房地产开发经营许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、经批准的房地产开发项目修建性详细规划图以及业主临时公约、前期物业服务合同、在市场监管部门备案的一房一价销售表和商品房预售合同示范文本以及项目不利因素说明等文件和材料。委托商品房销售代理机构销售商品房的还应当明示甲方颁发的经纪机构备案证书。
按照《临沂市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》临政办发[2017]26号文的要求，住宅用地出让溢价率达到100%(含)以上的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%(含)以上的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。
二、商品房现售。本项目若实行商品房现售，乙方应当在商品房现售前完成项目开发建设并通过竣工验收，供水、供电、供热、燃气等配套基础设施具备交付使用条件，已选聘物业管理企业并签订物业管理合同。在将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送甲方备案后方可进行商品房现售。
三、乙方必须设置独立的部门负责商品房售后服务工作，明确告知购房人商品房售后服务部门的机构职能、工作流程和投诉管理制度、投诉处理时限等，并严格执行信访、投诉限时回复制度。甲方应对乙方售后服务机构运作情况进行检查，检查结果与企业信用等级评价、重点资金监管、房地产开发经营许可等工作挂钩。
四、乙方在与购房人签订的商品房销售合同中应明确开发项目及所售房屋的基本信息，买卖双方的权利和义务及相应违约责任、建筑施工规范等并附行业管理规定告知书、商品房售后服务工作制度告知书等。如乙方未尽到相应告知义务、未妥善履行本开发合同、《商品房买卖合同》约定义务及其他因乙方原因造成的投诉、纠纷、信访等问题，由乙方负责处理并承担相应行政责任、民事责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。
五、乙方最迟应在办理《商品房预售许可证》前将本项目《商品房售后服务工作制度告知书》向甲方备案，并作为本开发合同的附件。
六、开发企业应严格执行《山东省物业管理条例》第五十条规定，车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。
第十三条 商品房交付使用
一、商品房交付使用时，乙方必须向买受人提供按照省示范文本样式并结合工程实际情况进行编制的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并严格按照《住宅质量保证书》的规定和商品房买卖合同的约定，承担保修责任。未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，或者未按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任，该项目的建设行政主管部门将责令其限期改正；拒不改正或限期内不改正的，依法查处并计入企业信用等级评价。
二、乙方在为购房人办理住宅交付手续前，应到甲方办理维修资金交存信息备案手续，并通知购房业主一次性足额交存首期维修资金至住宅专项维修资金专户。购房人持维修资金专用票据办理入住手续。乙方对未按规定交存首期维修资金的购房人，不得办理房屋交付；截至竣工交付尚未售出的房屋，由乙方交存首期维修资金。
三、商品房交付时，乙方应在交房现场醒目位置公示项目竣工综合验收备案证明。
四、乙方应按照法律法规规定及与购房人签订的《商品房买卖合同》约定的条件办理交付。不符合规定、约定条件的，买受人有权拒绝接受使用。
第十四条 前期物业管理
前期物业管理要求按《山东省物业管理条例》相关规定执行，在办理预售许可证之前，依法选聘前期物业服务企业。鼓励开发企业在办理项目开发经营权阶段即明确前期物业服务企业，签订《前期物业服务合同》，并明确前期物业服务企业提前介入项目开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
《前期物业服务合同》中要明确物业服务星级标准和物业服务价格，其内容必须与商品房预售合同中有关物业管理的内容一致。开发企业应与前期物业服务企业签订《商品房售后服务说明书》。
第十四条 乙方违反以下规定，甲方有权责令其限期整改，补办手续。不整改或者逾期整改不到位的记入信用档案，依法依规实施失信联合惩戒。
一、乙方无正当理由未按期开工或开发进度未达到本合同要求；
二、乙方未取得该项目开发经营许可证，擅自进行房地产开发经营的；
三、乙方未按照《项目用地建设条件通知书》（临房建[ ] 文）及本合同要求进行建设；’
四、乙方将开发项目转让给其他企业，但未办理开发项目经营权变更登记手续，；
五、乙方违反本合同约定对开发项目进行出租、出售的；
六、乙方将未经综合验收或者经验收不合格的开发项目交付使用的。
七、乙方未按本合同约定及售后服务工作制度执行或其他因乙方自身原因引发的信访、投诉、纠纷等问题由乙方负责处理并承担相关责任，并计入企业信用等级评价。甲方将监督乙方落实售后服务工作制度情况及投诉、纠纷处理情况。
第十五条 争议的解决
因签订、履行本合同过程中发生争议时，由双方协商解决，协商不成，可向开发项目所在地有管辖权的人民法院起诉。
第十六条 其他
一、甲方依据法律法规和相关政策及合同约定对乙方开发项目进行监督、检查和考核。各专业行政主管部门依法对合同中涉及各专项条件进行监督管理，甲方给予协调配合。在检查考核中，甲方应严格执行标准、规范，不得徇私舞弊。乙方应主动提供合同履行情况和开发项目情况及其有关资料，接受检查、考核。甲方及其工作人员在合同执行期内滥用职权，给项目开发建设和合同执行造成不良影响的，乙方有权检举、揭发。
二、本合同未尽事宜，经甲乙双方共同协商签订补充协议，作为本合同的附件。本合同的附件与本合同具有同等的法律效力。
三、本合同为试行版，若与试行期满后的正式范本存在不一致的地方，则由甲乙双方签订补充协议进行调整。
四、本合同一式肆份，甲乙双方各持贰份。本合同自甲乙双方加盖公章后生效。
甲方：（章） 乙方：（章）
法定代表人： 法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
年 月 日
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