关于印发《临沂市标准住宅小区技术管理规定（试行）》的通知

序号

项目

建设标准

责任部门

1

绿色建筑与装配式建筑

绿色建筑

1.应采用国家和省绿色建筑标准设计施工，按照《山东省绿色建筑促进办法》相关规定执行。

2.必须按照国家和山东省建筑节能强制性标准设计施工。

3.新建高度100米以下的，太阳能热水系统应当与主体工程同步设计、同步施工、同步验收。采用集中式太阳能热水系统的，应加设热水循环系统。

市住建局

装配式建筑

1.按照国家、省、市有关住宅产业化技术规定要求，选择适应项目的住宅建筑与结构技术、节能与新能源开发利用技术、住宅厨卫成套技术、住宅管线成套技术、住宅智能化技术、居住环境及其保障技术等住宅建造成套技术。

2.依据山东省人民政府办公厅《关于贯彻国办发[2016]71号文件大力发展装配式建筑的实施意见》（鲁政办发[2017]28号）和临沂市人民政府办公室《关于加快推广应用装配式建筑的实施意见》（临政办发[2016]31号）文件的有关要求,参照装配率的最低要求，具体按照临沂市确定的年度发展目标要求执行。

3.根据《关于推动钢结构装配式住宅发展的实施意见》（临建发[2020]22号）文件的有关要求执行钢结构装配式住宅要求。

市住建局

2

公用部分

外墙装饰

外保温外墙饰面砖使用粘贴技术施工时，其使用高度不应超过两层。

市住建局

1.外墙腻子必须符合《建筑外墙用腻子》（JG/T157）的规定。

2.外墙底漆必须符合《建筑内外墙用底漆》（JG/T210）的规定。

3.使用合成树脂乳液涂料的，必须符合《合成树脂乳液外墙涂料》（GB/T 9755）的规定。

4.必须完成外墙饰面层，方可验收。

临街建筑底部（不少于两层）采用干挂石材、金属幕墙、陶板、保温装饰一体板等外装饰材料。

独立设置的低层配套用房外墙装饰应采用耐脏、耐老化、易清洗的金属、石材等材料。

2

公用部分

防水

湿铺防水卷材与基层的剥离强度（无处理时）不应小于2.0N/mm²。

市住建局

应符合环保要求，优先采用高分子防水材料、水性防水涂料，严禁使用溶剂型防水涂料。

根据《临沂市新建住宅工程渗水问题专项治理年行动方案》、山东省《住宅工程质量常见问题防控技术标准》DB/T 5127-2020、《临沂市住宅工程质量常见问题防控手册》，集中解决住宅工程渗水质量常见问题，提升住宅工程质量水平。

外门窗

按照山东省《民用建筑外窗工程技术标准》DB37／T5016—2021执行，且传热系数K不大于1.5W／（m2.K）。

市住建局

不应采用边安装边砌口工序，下框严禁用长脚螺栓穿透型材安装固定，应采用固定片法安装固定。

信报箱

信报箱不局限于每个单元入口设置，应结合快递、物流服务，设置在小区入口处或集中布置在便于取送的场所。

市住建局

地下室、半地下室与电梯

地下室与半地下室应采取避免雨水倒灌的技术措施。

市住建局

地下及半地下车库地坪应采用固化地坪等防止面层起灰的构造做法。

设有地下及半地下车库的新建商品住宅的所有电梯，均应通达至每层地下及半地下车库，车库应设置无障碍坡道与电梯厅连通，电梯应安装阻止电动自行车进入的装置。

地下室基坑回填应满足《建筑地基基础工程施工规范》（GB51004）、《建筑地基基础工程施工质量验收标准》（GB50202）的规定。

3

工程质量

走廊和出入口

走廊和出入

小区入口处，应设置明显的小区楼栋位置示意图，宜在小区主要道路交叉点设计楼栋指示牌；每栋楼的单元入口处，应设置明显的楼号及单元号标志。

市住建局

首层门厅应整体装修。

门厅、走廊及出入口墙面选用陶瓷砖的，其长度、宽度及表面平整度应符合《陶瓷砖》（GB/T4100）附录中精细的技术要求。

3

工程质量

走廊和出入口

走廊和出入

户门应为具备防盗、隔声、保温等功能的防护门，满足《防盗安全门通用技术条件》（GB17565）、《住宅设计规范》（GB50096）、《建筑设计防火规范 》（GB50016）的规定。

市住建局

户门应执行《临沂市住建局2021年优化提升住宅品质要求》的规定。

电梯门洞装修应采取防碰擦措施。

充电设施

住宅的电动汽车充电设施设置应符合《关于加强和规范我省居民小区电动汽车充电基础设施建设的通知》(鲁发改能源[2020]1254号)、《临沂市城市停车设施管理办法》的规定，并符合环保、消防、供电等技术要求。新建商品住宅需按规定配建充电基础设施。

供电公司

市自然资源和规划局

市信息通信发展办公室

市消防救援支队

电动汽车充电基础设施建设不得低于临沂市《关于进一步加强和规范我市居民小区电动汽车充电基础设施建设的通知》的标准和要求。按照配建停车位100%预留充电桩建设安装条件，一次建设完成低压电缆分支箱、管线、桥架、计量表箱及配套设施等，表后桥架及线缆敷设至每一停车位。其中停车位直接配建充电桩比例按照2021年不低于停车位20%、2022年不低于停车位25%、2023年不低于停车位30%、2024年不低于停车位35%、2025年不低于停车位40%。

参照在非机动车停车点、小区门口等安全区域应集中设置电动自行车专用充电设施，综合配套设置比例参照临消安委办〔2022〕3号《全市住宅小区电动自行车充电设施建设工作实施方案》的要求设置。充、换电系统及设施应符合环保、消防、供电、安全等技术要求。

排水

首层住户的厨房和卫生间的排水应单独出户。

市住建局

基本规定

1、严格按照国家法律法规、规范标准施工。

2、施工中按《临沂市住宅小区工程质量常见问题防控手册》，做好工程质量常见问题的防控。

3、按照《山东省住宅工程质量分户验收管理办法》规定，组织分户验收。分户验收不合格的，不得交付使用。

市建设

安全工程

质量服务中心

4

套内空间（适用于全装修商品房）

基本规定

住宅套内装修鼓励采用装配式装修。

市住建局

内装修应采用高效节能的空调设施，采用集中供暖系统，鼓励采用具有处理PM2.5功能的新风系统，符合《山东省居住建筑节能设计标准》（DB37/5026）、《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736）的规定。其中，采用家用集中空调系统（含多联机空调系统）时，应包括室外、室内设备及风口，能效等级应不低于2级，并实现分区控制。

空调机板满足安装维修操作，且空调板考虑排水、溢水措施，保证通畅地向室外排放空气和吸入空气，且满足设备隔音要求，并符合临沂市住建局2021年优化提升住宅品质要求的有关规定。

套内装修应安装智能家居系统，实现入户门锁、可视对讲、燃气监控、空调、采暖和新风等设施的智能控制。

市住建局

鼓励应用智能物业管理技术（如水电燃气大数据、图像识别技术、智能手环、应急呼叫等），检测人体健康活力，及时应对突发健康状况。

套内装修材料应符合《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222）、《建筑装饰装修工程木质部品》（T/CBDA4）、《室内装饰装修材料人造板及其制品中甲醛释放限量》（GB18580）、《建筑材料放射性核素限量》（GB6566）、《建筑用墙面涂料中有害物质限量》（GB18582）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）等国家相关现行标准的规定。

套内装修选用的实木复合地板、内墙涂料和天然花岗石均应不低于其现行国家标准一等品的要求；强化木地板应符合现行国家标准优等品的要求；陶瓷砖的长度、宽度和表面平整度应符合《陶瓷砖》（GB/T4100）附录中精细的技术要求。

水嘴、淋浴器、坐便器不应低于《节水型生活用水器具》（CJ/T164）中2级的要求。

套内（飘）窗台应进行铺装处理，铺装材料应具有防晒、耐污、耐磨、防水的性能。

4

套内空间（适用于全装修商品房）

基本规定

套内门应采用成品套装门。套内木质门的外观质量、尺寸偏差、含水率、饰面质量应符合《木门窗》（GB/T 29498）的规定，且空气隔声性能不应低于4级。

市住建局

厨房卫生间内墙、卫生间顶棚设置防潮层。

厨房

设施配置

类别

基本配置

市住建局

橱柜

橱柜（含地柜、吊柜）、调味拉篮

设备

品牌抽油烟机、炉具、洗涤盆（含水龙头及下水）、消毒柜

灯具

顶灯（防水）、操作区专用照明

地柜和吊柜均应采用整体橱柜。厨房地柜、吊柜遮挡处应铺装与相邻墙、地面相同的饰面材料。

洗涤盆下方应预留净水器等设备的电源插座。操作台上方应设置不少于3个电源插座。

卫生间

设施配置

类别

基本配置

市住建局

洁具

便器、淋浴花洒、洗脸盆（含铜芯镀铬水龙头及下水）

卫浴五金

毛巾架、浴巾架、防臭地漏

电器设备

取暖器（含排风、照明功能）

灯具

顶灯（防水）、镜前灯

柜体

浴室柜、收纳镜柜

应采用成品部品部件。浴室柜、收纳镜柜遮挡处应铺装与相邻墙、地面相同的饰面材料。

4

套内空间（适用于全装修商品房）

卫生间

应设置淋浴间（空间不满足设置要求的除外）或浴缸。淋浴间门应为推拉门或外开门，门洞净宽不应小于600mm。

市住建局

墙面防水层高度应不低于1800mm。

木门门套及其与墙体接触的侧面应采取防腐措施。

顶面取暖器应具有抽风功能，换气出口端头应设置防火、防鼠、防虫装置。

地面完成面低于相邻房间楼地面完成面的高度应不大于15mm。

坐便器后方应预留电源插座。

卫生间应设置竖向排气道。

阳台

应设有预留晾晒衣物的阳台。

市住建局

开敞阳台的墙面应设防水层。

开敞阳台楼地面完成面应低于相邻套内空间楼地面完成面20mm，做到排水通畅。

阳台应结合设备设施布置情况预留电源插座，且不少于2个，洗衣生活废水排入污水管网。

封闭阳台地面铺装宜与相邻房间一致。

4

公共部分

室外环境

小区建筑实行大开放小围合的空间结构布局，营造和谐的“邻里小院、家园中心”。小区应采用开敞式或半开敞式围墙，实现透景、透绿、透建筑，应用现代安防新技术提升居住区的安全性。

市自然资源和规划局

市住建局

相关专营

单位

在设有地下建筑（如地下车库等）的居住区，在地下集中设置水、电、气、暖、信、有线电视设备用房。

住宅主体建筑下部不应布置易产生油烟的餐饮、烧烤店，其营业时间与居民的生活作息习惯矛盾较大，不便管理，且产生的气味及噪声对邻近住户产生不良影响，居民投诉不断，可结合十五、十、五分钟生活圈居住区集中配套建设与居住人口规模匹配的生活服务设施。

市市场监督管理局

4

公共部分

室外环境

居住小区总平及建筑布局应符合关于绿色建筑、噪声防护等要求，合理利用地物地貌、绿化带等作为隔声屏障，交通沿线临街房间宜规划设计为厨房、卫生间等非居住用房，不宜布置卧室。

施工图

审查机构

新建小区应规划预留生活垃圾收集点,可同步设置密闭式厢房并预留清洗垃圾容器空间，有条件的小区可实行垃圾分类、智慧小区信息设备机房、快递服务等配套设施。

市城管局

市自然资源和规划局

小区照明应符合《城市夜景照明设计规范》（JGJ/T163）的规定，景观照明应采用智能控制的节能灯具。

市住建局

管、线、井（室外消火栓及消防水泵接合器除外）等设施应进行隐蔽性处理。

园林环卫

新建居住小区项目绿地率应不小于35%，不含消防等公共设施占地。属小区业主专有部分庭院绿化面积不计入小区总绿地面积。

市城管局

规划总用地50000㎡以上的居住小区，最少建设一处中心绿地，绿地面积应当不小于2000㎡。

植物与建（构）筑物的最小间距应符合《居住绿地设计标准》（CJJ/T 294）的规定；绿化树木与地下管线外缘的最小水平距离应符合《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75）的规定。

种植土壤的性质必须符合《绿化种植土壤》（CJ/T340）、《园林绿化施工及验收规范》（CJJ82-2012）的规定，不得使用建筑垃圾土、盐碱土、重粘土及含有其它有害成分的土壤。绿化栽植土壤有效土层厚度应符合有关规定。绿化区域内不得有裸露土地。

鼓励实施屋顶绿化和垂直绿化。建设屋顶花园，其建筑屋顶的结构、承载等应按规范进行设计。上人屋面应进行铺装或绿化处理，屋顶绿化种植应符合现行行业标准《种植屋面工程技术规程》JGJ 155的规定。

绿地内设置果皮箱、座椅（凳）、建筑小品和体育健身设施，座椅凳面层应采用防腐木、塑木等。居住区中心绿地，应设置10%-15%的体育场地。

建设项目内设置地上停车场的，应建设为林荫停车场。

建设项目内有古树名木的，应予以保护，严禁移植或砍伐。

4

公共部分

园林环卫

建设项目涉及公共绿化带的永久性开口，应严格控制开口数量。项目出入口的位置，距城市主干道路交叉口的距离，自道路红线交汇点量起应不小于70m。城市居住区机动车道对外出入口间距不应小于150m。

市城管局

市自然资源和规划局

不宜选择有刺、飞絮、易折的植物，不得选择有毒、有异味、入侵性强的植物。

小区植物配置总体上应坚持以乔木为主的原则，乔灌木在绿地中的种植面积比例一般应在70%，其余为非林下草坪、地被植物；乡土树种占比不低于70%。

常绿、落叶乔木的比例控制在3：7，胸径大于15cm的速生树种乔木数量和胸径大于12cm的慢生树种乔木数量在乔木总数中所占的比例不得大于10%。常绿大乔木胸径应不低于12cm，落叶大乔木胸径应不低于10cm，小乔木胸径应不低于6cm。

居住小区按照《环境卫生设施设置标准CJJ27-2012》、《城市环境卫生设施规划标准GBT50337-2018》、《市容环卫工程项目规范GB55013-2021》、《城市居住区规划设计标准》要求，设置生活垃圾收集点和垃圾收集站。

与居住小区配套的商业建筑应设置垃圾分类收集房，大件垃圾、装修垃圾集中收集点。存放容器的容量和数量应按照使用人口、垃圾日排出量、收集频率计算，总容纳量必须满足使用需要。

居住小区应配套设置公共厕所（不包括在二层及二层以上配建的公共厕所），宜设置于人流集中处，结合相关环卫配套设施、室外综合健身场地（含老年户外活动场地）等设置，居住用地每处公共厕所建筑面积不应小于 60㎡/座，应设置第三卫生间、工具间和管理间。

4

公共部分

铺装及水体

居住小区道路设置应实现人车分流。道路、广场、消防扑救面等硬化区域铺装面层材料不宜使用素混凝土。

市城管局

市住建局

居住绿地中的水体应符合《居住绿地设计标准》（CJJT294）的规定，采用雨水、中水、城市再生水或天然水源等作为水源，绿化浇灌应采用喷灌、微灌等高效节水的灌溉方式。

景观水池应采用水池循环供水方式，水景水质应符合《喷泉水景工程技术规程》

（CJJ/T222）的规定。

住宅智能化

小区应设置智能化系统，智能化系统应符合《居住区智能化系统配置与技术要求》（CJ/T174）的基本配置要求及《智能建筑设计标准》（GB50314）相关规定。

市住建局

小区智能化系统，应包含信息发布系统和高空坠物监控设施。

序号

评审项目

建设标准

产权归属或移交方式

建设时序及完成时限

责任

部门

1

公共服务设施

社区综合服务用房

依据《中共山东省委山东省人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》和《中共临沂市委组织部等5部门关于印发<临沂市新建住宅区配建移交城市综合服务用房实施办法>的通知》要求，政务管理用房的建筑面积不低于50平方米，社区服务用房面积不低于500平方米，社区住宅区项目地上总建筑面积超过10万平方米的，社区服务用房面积不低于总建筑面积6‰、最高可不超过1000平方米。选址应在市政设施条件较好、位置适中、交通便利、便于服务居民的地段，原则上应独立于住宅楼。做到合理布局、集中设置，要具备基本水、电、暖等基础设施条件。应有方便居民群众特别是老年人、残疾人和未成年人等特殊群体的便民设施。

社区综合服务用房权属登记为所在地街道办事处（乡镇人民政府）。建设单位应当与所在地街道办事处（乡镇人民政府）签订《城市社区管理服务用房移交协议》，报县区组织部门、民政部门备案。

建设单位应当按照核准的规划要求配套社区综合服务用房。分期开发的，则其配建的社区服务用房应安排在首期建设，并与住宅部分同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

市民政局

市自然资源和规划局

1

公共服务设施

社区养老服务设施用房

依据《临沂市养老服务条例》要求，按照每一百户不少于二十平方米的标准配套建设社区养老服务设施。社区养老服务设施用房，是指为社区老年人提供基本公共养老服务的设施及承载服务设施的房屋。可以包括社区养老服务设施、机构养老服务设施以及老年活动中心（站）、呼叫中心、信息平台、助餐点、助浴点、老年学校等。  

社区养老服务设施用房权属登记为全体业主共有。建设单位应当按照签订的《临沂市住宅小区配套社区养老服务设施建设移交协议书》的要求，在工程验收备案之后同时移交与建设相关的前期手续、竣工图纸等所有档案资料到所在地县级民政部门，由民政部门统一登记管理，用于开展养老服务。

建设单位应当按照核准的规划要求配套建设社区养老服务设施用房。分期开发的，则其配建的社区养老服务设施用房应安排在首期建设，且不得拆分，并与住宅部分同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

市民政局

文化活动中心

文化活动中心，建筑面积250~1200平方米，可与社区服务站、文化活动站（含青少年、老年活动站）、老年人日间照料中心（托老所）、社区卫生服务站、社区商业网点等服务设施，宜集中布局、联合建设，并形成社区综合服务中心。主要服务内容为：书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等，可供青少年和老年人活动的场所。文化活动用房宜结合或靠近绿地设置。

文化活动中心用房权属登记为全体业主共有，用于开展文化活动服务。

建设单位应当按照核准的规划要求配套建设文化活动中心。分期开发的，则其配建的文化活动用房应安排在首期建设，并与住宅部分同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

市文化和

旅游局

1

公共服务设施

社区卫生服务站

卫生服务站应按照不低于《社区卫生服务中心、站建设标准》（建标〔2013〕62号）相关要求建设。

建设单位应在签定《国有建设用地使用权出让合同》后一个月内到所在县区卫生健康行政主管部门备案。

社区卫生服务站权属登记为全体业主共有。配套社区卫生服务站实行“交钥匙”工程，建成并经专业验收合格后3个月内，建设单位无偿将社区卫生服务用房移交所在县区卫生健康行政部门，由县区卫生健康行政部门管理，用于开展卫生服务。

建设单位应当按照核准的规划要求配套建设社区卫生服务站。分期开发的，则其配建的卫生服务用房应安排在首期建设，并与住宅部分同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

市卫生健康委员会

体育健身设施

依据《临沂市城区新建居住区配套体育设施建设指导标准》要求，按照“人均室外体育用地面积达到0.3平米以上，室内建筑面积达到0.1平米以上”的标准配建室内、室外群众健身相关设施，居住人口为3000人以上的小区，总面积室外不低于1500—3600平米、室内不低于500—1200平米，同时兼顾幼儿、老年人、残疾人等特殊群体使用需求。鼓励建设符合健身要求的室内游泳池。

体育健身设施权属登记为全体业主共有。建设单位无偿提供，移交物业公司管理，业主委员会负责监督，属地体育管理部门负责行业监管。

建设单位应当按照核准的规划要求配套建设体育健身设施。分期开发的，则体育健身设施应安排在首期建设，并与住宅部分同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

市体育局

1

公共服务设施

物业服务用房

依据《山东省物业管理条例》要求，按总建筑面积的千分之三到千分之五配建物业服务用房，建筑面积不低于100平方米。物业服务用房具备水、电、采光、通风等正常使用功能，并应当与主体工程同步交付使用。

物业服务用房权属登记为全体业主共有。建设单位无偿提供，移交物业公司使用。

建设单位应当按照核准的规划要求配套建设物业服务用房。分期开发的，则物业服务用房应安排首期建设，并与住宅部分同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

市住建局

幼儿园

居住区内配套幼儿园的选址及规模以实际规划审批为准，幼儿园建设应按《山东省幼儿园办园条件标准》（鲁教基发〔2018〕4号）、《临沂市城区居住区配套幼儿园建设管理细则》（临教办字〔2019〕30号）执行。开发建设单位应在签定《国有建设用地使用权出让合同》后一个月内与所在区教育行政主管部门签订《配建协议》。

幼儿园权属登记到教育部门名下。配套幼儿园实行“交钥匙”工程，建成并验收合格后3个月内，同时移交与建设相关的前期手续、竣工图纸等所有档案资料。

建设单位应当按照核准的规划要求配套建设幼儿园。分期开发的，则其配套幼儿园应安排在首期建设，并与住宅部分同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

市教育局

1

公共服务设施

托育机构

托儿所可与幼儿园合建，并满足《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39-2016(2019年修订版）和《国家卫生健康委关于印发托育机构设置标准（试行）和托育机构管理规范（试行）的通知》（国卫人口发[2019]58号）要求，建筑面积不小于300平方米，不高于800户的小区，可根据实际情况与周边小区联合配建。

托育机构权属登记为全体业主共有。配套托育机构实行“交钥匙”工程，建成并验收合格后3个月内，同时移交与建设相关的前期手续、竣工图纸等所有档案资料，所在地县区卫生健康部门统一登记管理，用于开展托幼服务。

建设单位应当按照核准的规划要求配套建设托育机构，分期开发的，则其配建应安排在首期建设，与住宅建设项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

市卫生健康委员会

集约型建设

为便于集中式管理，满足群众日常需求较高的商超等公共服务，配套项目的建设标准，居住区公共服务设施可集约设于住宅建筑底部，层数不宜超过三层，且应满足日照标准、采光、通风、防火等专业性规范要求。

市自然资源和规划局

配套基础设施

基本规定

居住区规划设计应符合现行国家标准《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）等规定。

居住区出入口应设置道路缓冲空间、实行人车分流，车辆进出按交通规则顺进顺出。

市自然资源和规划局

在确定居住区用地规划条件前，自然资源和规划部门应将居住区用地基本情况(位置、现状、规划用途、用地面积等)要求，函告住建部门，住建部门按部门职责，分别征集水务、供电、燃气、热力等部门意见，对拟出让用地配套基础设施是否具备居住区配套条件进行明确，供水、供电、燃气、供热等专营设施能否与居住区同步完成验收并投入运营。

市住建局

市自然资源和规划局

1

配套基础设施

基本规定

建设单位应如实告知商品房及其周边环境信息，确保购房者在买房时能够充分考虑商品房项目周边环境因素，减少商品房买卖双方因信息不对称引起的矛盾纠纷，保护买卖双方的合法权益。

建设单位

居住区与周边卫生、危化品及易燃易爆品、各种污染等设施的距离应满足国家规范规定的安全距离。

市自然资源和规划局

给水

小区供水工程的设计、施工应严格遵守国家有关技术标准和规范，应预置智慧水务系统前端设施。鼓励由城市供水专业经营单位负责供水设施的设计、施工和运维。

市住建局

排水

小区雨、污水管道下应设置垫层，雨、污水检查井及阀门井应设置防坠网。

市城管局

小区雨、污水管道接入市政雨、污水井处，必须高于市政接管井的井底高程。

小区雨污水管网的设计、建设应严格按照《室外排水设计标准》GB/50014-2021的要求进行施工，并经主管部门进行验收。

小区排水系统应实行雨污分流。对于确实无法实现雨污分流的小区，应视具体情况在小区内建设小型截流设施，或临时接入周边已建的合流制截污设施。

对小区排水管道进行设计时，要充分考虑高程问题，确保小区内排水通畅，小区排水总出口与市政排水干管连接时要正确接驳。

小区雨水管道设计时应考虑到暴雨问题，适当调整各参数的取值范围。新建小区应按照《海绵城市建设评价标准》进行设施建设。

生活污水出户管接入小区污水井处，必须高于小区污水接管井的井底高程。

电

较《山东省住宅小区供配电设施建设标准》提高户均用电容量：住宅小区单户建筑面积小于等于90㎡时，容量配置8千瓦；90到120（含）㎡时，容量配置10千瓦；120到150（含）㎡，容量配置12千瓦；大于150㎡，容量配置14千瓦；200㎡及以上容量按照居民电气标准单一核算。

供电公司

配电变压器选用低损耗节能型变压器，能效标准达到2级及以上；10千伏电缆全部选用三芯绕包型交联聚乙烯绝缘铜芯电力电缆；低压电缆全部选用交联聚乙烯绝缘、阻燃、耐火、纵向阻水的等径铜芯电缆，选用相线、中性线等芯结构。

计量箱进线总开关选用智能量测断路器，具备采集开关电压、电流、功率、温度、湿度、电能表数据及自动搜表等功能，相关技术参数满足国网山东省电力公司固化技术规范书《带计量模块塑壳断路器技术规范》和《住宅小区计量采集设备配置及安装标准标准要求》。

1

配套基础设施

燃气

住宅户型设计时应与供气企业提前沟通，确保住宅厨房具备管道燃气安装条件。

市住建局

需要使用管道天然气的公共建筑，应保障用气设备房间具备规范要求的机械通风和事故排风条件。

供热

配套建设楼内给排水供暖消防和强弱电两个管道井；配套建设户内供暖设施；规划建设小区内供热二级换热站用房。

市住建局

按标准交纳小区内供热设施配套费并及时联系供热企业建设小区内供热管道和二级换热站机组。

网络通

讯及有线电视设施

小区通信配套工程的设计、施工应严格遵守国家有关技术标准和规范，应符合《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》（GB50846）、《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程施工及验收规范》（GB50847）的基本配置要求及《关于贯彻落实光纤到户国家标准的通知》（建标〔2013〕36号文）、《建筑物移动通信基础设施建设规范》（DB375057-2016）、《山东省通信基础设施建设与保护条例》、《有线电视网络工程设计标准（GB/T50200-2018）》、《有线电视网络工程施工与验收标准（GB/T51265-2018）》等相关规定。

市信息通信发展办公室

市文化和

旅游局

2

建设条件

工作内容

根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省建设工程质量管理条例》等有关规定，房地产开发项目土地使用权出让或者划拨前，市、县（区）住房城乡建设主管部门可以就下列事项，向相应自然资源主管部门提出建设条件意见，建设条件作为土地使用权出让或者划拨的条件：

（一）房地产开发项目的性质、规模、开发期限、建设周期等；

（二）房地产开发项目配套基础设施和公用设施的建设标准、投资来源、完成时限、产权归属、移交方式等内容；

（三）房地产开发项目的建造方式、产业政策要求以及保障性住房配建安排等；

（四）落实房地产市场调控政策相关要求。

配套基础设施是指供水、供电、供气、供暖等设施。公用设施是指小区内的道路、路灯排水、园林、环卫等设施，公共服务设施是指教育、养老、医疗、体育等设施。

市住建局

市教育局

市自然资源和规划局

市民政局

市城管局

市文化和

旅游局

市卫生健康委员会

市体育局

相关专营

单位

2

建设条件

工作程序

（一）市、县（区）住房城乡建设主管部门提出建设条件意见前，应当就房地产开发项目配套基础设施的建设标准等内容征求供水、供电、供气、供暖等专业经营单位的意见。

（二）市、县（区）住房城乡建设主管部门应结合供水、供电、供气、供暖等专业经营单位的意见，向自然资源和规划部门出具建设条件意见。

（三）房地产开发项目开工前，供水、供电、供气、供暖等企业应当为开发企业提供联合报装服务，对配套基础设施的技术要求、建设标准、质量管控、移交事项等予以明确。

（四）民政、教育、卫生健康、体育、城市管理等职能部门可以按照各自职责，根据国家法律、法规和规范要求，结合我市实际，就房地产开发项目公共服务设施的建设条件，向自然资源和规划部门提出意见。

（五）房地产开发项目办理建设工程规划许可阶段，自然资源和规划、住房城乡建设、民政、教育、卫生健康、体育、城市管理等职能部门，应当对规划设计方案进行联合审查。对不符合建设条件，属于建设单位原因的，建设单位应当对规划设计方案予以调整。

（六）有关部门应当按照各自职责，通过规划设计方案联合审查，完善专项验收或移交等措施，对意见书落实情况跟踪监管。各主管部门通过规划设计方案联合审查、日常监管等措施，对开发项目及配套设施建设实行全过程监管，确保提出的建设条件落实到位。

（七）自然资源和规划等部门应在实施国有建设用地使用权出让或划拨时，将《房地产开发项目建设条件意见书》作为拟供地出让文件，在公开出让须知中予以明确。

市住建局

市自然资源和规划局

市教育局

市民政局

市城管局

市文化和

旅游局

市卫生健康委员会

市体育局

相关专营

单位

序号

项目

服务标准

责任

部门

1

基础管理

前期招投标

建设单位应根据有关法律、法规和政策规定，必须通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理，和物业服务企业签订前期物业服务合同。相关服务标准、收费标准等内容在售楼部进行公示。

市住建局

承接查验

物业交付使用前，建设单位按照国家有关规定和物业买卖合同的约定等，与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。及时移交竣工验收资料、共用设施设备清单和维护保养等技术资料、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件、质量保修文件等资料，并及时办理承接查验备案手续。

市住建局

物业服务用房

建设单位与物业服务人应当在承接首期物业时移交物业用房，并配备满足服务需要的设施设备。将物业服务用房以及相关资料移交物业服务人，并签订书面移交记录，办理交接手续。

市住建局

开发售后服务机构

开发建设单位应设立售后服务机构，配备工作人员和办公场所，公布售后服务电话，及时处理保修期内商品房屋的维修和保修，受理与所售房屋有关问题投诉，对开发企业遗留问题进行专项处理。

市住建局

前期物业开办费

建设单位在项目交付前3个月一次性支付物业公司开办费，用于物业项目办公用品、物资物料、固定资产的购置，该开办费不含物业前期进场人员费用。

市住建局

专营设施

建设单位应当与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

市住建局

供电公司

具体物业服务标准按照《前期物业服务合同》约定的等级标准执行，如果合同约定按照五星级标准提供服务，参照以下标准执行。

2

综合管理服务

1. 应向业主提供物业服务手册。

2. 承接项目时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验、交接手续齐全。

3. 服务接待场所工作时间不少于8h，应设置公示24h服务电话，并配备值班人员。

4.24h受理业主（物业使用人）报修，有报修、维修记录。急修15min内到达现场，一般维修12h内完成；若无法按时修复，应有措施并做出限时承诺。如涉及有关费用，应按照双方合同约定执行。

5.实行酬金制收费方式的，每年应至少公布2次服务资金的收支情况，保留相应的公示记录。

6.代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应单独列账、独立核算，每半年将收支明细在物业管理区域显著位置予以公示。公示时间应不少于1个月，保留相应的公示记录。

7.提供6种以上便民（无偿）服务，如配置手推车、租借雨具、提供打气筒、安装把手套、配置便民工具箱、信息咨询等。

8.每年至少开展4次社区文化活动，节假日有专题环境布置。

9.设置固定的公告栏，通知、公告张贴规范，无乱张贴现象。

10.应制定档案管理制度，设立档案柜，妥善保管接收的物业建设档案，每月对物业管理过程中形成的记录、资料等进行收集、整理和归档，并同步保存“电子档案”。

市住建局

市发改委

市城管局

市市场监督管理局

市消防救援支队

3

房屋管理与维修保养服务

基本要求

1.制定完善的房屋使用管理、维修养护、巡查、装饰装修、户外设置物等管理制度。

2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划，按计划实施维修、保养工作，并保留维修、养护记录。

3.主出入口设有园区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

4.房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。

5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共用部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。

6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。

7.封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。

8.建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。

9.空调安装位置统一，冷凝水集中收集，无空调外机位的每年对空调外机支架进行 1次检查并督促更换。

10.对违反规划私搭乱建以及擅自改变房屋结构、用途等行为应及时劝阻、制止。对于劝阻、制止无效的，应及时报告有关部门；保留处理过程相关记录。

市住建局

市自然资源和规划局

巡查与维修养护

1. 应根据物业管理区域实际情况选择房屋维护巡查项目。

2.在房屋巡查中发现的损坏，应及时安排维修；发现房屋结构安全问题，应及时向有关部门报告。在保修期内的问题，应及时协调建设单位进行维修。保修期满后，按照前期物业服务合同约定进行维修；需要使用专项维修资金的，按照专项维修资金使用相关流程组织实施。

3.应保存巡查以及处理过程相关记录。

市住建局

3

房屋管理与维修保养服务

装饰装修管理

1.受理业主（物业使用人）的装饰装修申报登记,与其签订装饰装修服务协议，告知禁止行为和注意事项。

2.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主（物业使用人）未申报登记或违规装修以及影响房屋外观、危及房屋结构安全、拆改共用管线等损害公共利益的行为，应及时劝阻、制止；对于劝阻、制止无效的，应及时报告有关部门；保留处理过程相关记录。

3.装饰装修结束后进行检查，对违反装饰装修服务协议的行为按照约定处理。

4.委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2d～3d内清运，垃圾不满溢。自行清运装修垃圾的，应监督其采用袋装或其他密闭运输的方式及时清运。

市住建局

市城管局

4

共用设备设施运行管理及维修、保养服务

基本要求

1.制定完善的设施设备运行管理、巡查、维修、保养等管理制度。

2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划，按计划实施维修、保养工作，并保留维修、养护记录。

3.在保修期内的问题，应及时协调建设单位进行维修。保修期满后，按照前期物业服务合同约定进行维修；需要使用专项维修资金的，按照专项维修资金使用相关流程组织实施。

4.应保存巡查以及处理过程、维修、保养相关记录。

市住建局

供配电设施设备（尚未向专业经营单位移交前）

1.总配电室专人值守，每2h检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每周巡查1次。已实现智能化管理的，总配电室依靠远程控制系统进行监测，实时监控设备运行状况；具备无人值守条件的配电室，依靠远程控制系统每日实时检查。

2.高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。

3.配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，配备防鼠板、防虫网等设施，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。

4.无自身系统故障引起的计划外大面积停电。

供电公司

4

共用设备设施运行管理及维修

、

保养服务

公共照明

1.院落、楼道照明每周巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。

2.保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%。院落照明灯按时开启，满足使用要求。

3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件。

市住建局

电梯

1.配备专业管理人员，每日2次巡查电梯设备运行情况，记录规范、详实。

2.保证电梯24h运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。

3.委托依法取得许可的电梯维保单位对电梯进行维护保养，定期进行检验检测，并在电梯显著位置张贴安全注意事项、使用标志、96333标识以及维护保养标识等。对电梯维保单位的工作进行监督，保留相关记录。

4.电梯发生故障时，应及时组织维修。发生困人或其它重大事故，应立即通知电梯维保单位，并及时到达现场协助电梯维保单位开展救援工作。保留处理过程相关记录。

市市场监

督管理局

市住建局

雨污水排放

1.公共污水管道每季度检查1次，视情况进行清通，排水畅通。

2.雨水管道、化粪池等部位每季度检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。

3.污水提升泵检查保养每半年1次，集水坑定期清理。

4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、清挖。

5.定期对铸铁窨井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

6.小区要制定排水设施养护制度，建立日常养护记录。

7.小区要有专业化的排水养护队伍，有专业的养护人员护管道。

市城管局

安全防范设施

应根据物业管理区域安全防范设施实际配置情况，选择做好监控系统、门禁系统、电子巡更系统、周界防范系统、防雷接地系统维护保养工作。

市住建局

景观配套附属设施设备

1.合理确定运行时间并及时开启；每月检查1次，水景周边设必要的安全警示标志。

2.重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。

市住建局

5

公共秩序维护服务

基本要求

1.制定值班、巡逻、交接班等管理制度，落实岗位责任制。

2.公共秩序维护人员应身体健康，具备协助有关部门维持管理区域正常秩序的能力。

3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

市住建局

门岗

1.各出入口24h值班，开展车辆、人员、物品进出管理工作。人员出入高峰期设形象岗，每日立岗时间不低于4h。

2.对大宗、大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。

3.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，对其他外来人员进行登记，并加强询问。

4.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

巡逻

1.制定详细的巡查方案，采用电子巡更系统。院落、地下停车场每2h巡查1次，重点部位增加巡查频次。巡查记录规范、详实。

2.定期巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。

3.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并采取必要的现场处置措施。

公共秩序维护服务

车辆管理

1.制定机动车、非机动车停放管理制度，并向业主（物业使用人）公示。

2.按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识 规范，有条件的项目，宜设立临时停车位。

3.对车辆行驶、停放秩序进行管理，确保车辆有序停放、消防通道畅通。对不按规定停车的行为进行劝阻、制止；对于劝阻、制止无效的，应及时向有关部门报告。

4.定期对标识牌、标线等设施进行维护管理。

5.停车场道闸、照明、消防等设备设施配置齐全并保持正常使用。

6.建有立体停车设备的停车场应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。

7.车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。

8.非机动车应定点停放，管理有序。

市住建局

市消防救援支队

监控

1.设有监控室的应有专人24h值班，交接班记录规范、详实。

2.监控室发现异常或收到报警信号后，公共秩序维护人员应在5min内到现场处理。

3.监控记录资料至少保持30d，有特殊要求的按照相关规定或行业标准执行。

市住建局

5

公共秩序维护服务

消防安全防范服务

1.制定消防安全管理制度，落实消防安全责任制，建立志愿消防队伍，建立火灾事故应急预案，按国家及省市有关规定开展消防设施维护、消防安全隐患排查和治理等相关工作。

2.消防设施维护管理应符合GB25201的要求。

3.设置微型消防站，配置必要的消防物资。

4.消防车通道、疏导通道、安全出口等保持畅通。

市消防救援支队

市公安局市住建局

6

保洁服务

楼内保洁

1.大堂及休闲区域、人员聚集区域每日清洁2次，地面每周湿拖2次。

2.楼层通道和楼梯台阶每日清洁3次，地面每日湿拖1次。

3.电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁2次，灯饰及轿厢顶部每月清洁2次。

4.楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次。

5.共用门窗玻璃，每月擦拭1次。

6.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次，目视无积尘、无蜘蛛网。

市住建局

外围保洁

1.道路每日清扫2次；雨雪天气，应及时清扫主要通行道路。

2.绿化带及草坪每日清洁2次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。

3.水景开放期内每日清洁2次，定期对水体投放药剂或进行其它处理。

4.休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次，每周消毒1次。

5.3米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次。

6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次。

7.天台、明沟、上人屋面每月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。

8.公共卫生间每日清洁2次。

市住建局

地下停车场

1.地面每日清洁1次，每月冲刷2次，保持空气流通。

2.天花板、墙面每月清洁1次。

3.门窗、消防箱、防火门、箱柜等公共设施每月清洁1次。

4.指示牌、指示灯保持整洁。

市住建局

6

保洁服务

垃圾收集与处理

1.合理布局生活垃圾集中投放点，并协助做好垃圾分类工作。

2.垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。

3.垃圾桶、果皮箱定位摆放，无损坏，每日清洁1次。

4.建筑垃圾设置临时存放处，集中存放，及时外运。

5.能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等。

市住建局

市城管局

卫生消杀

1.蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季度进行1次，无明显鼠迹；开展病媒生物和环境消杀。

2.对电梯间、公共卫生间、棋牌室等共用场所定期消毒。

3.配合有关部门开展有害生物防制、疫情防控等相关工作。

市住建局

市卫健委

7

绿化养护服务

基本要求

1.对草坪、花卉、树篱、树木定期进行浇灌、施肥、松土、修剪，保持观赏效果。

2.定期清除绿地杂草、杂物。

3.适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害。

4.对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，土地无明显裸露。

5.绿篱、色带及造型植物，轮廓清晰、层次分明、无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好。

6.树木定期修剪，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架 空线路无刮擦。

市住建局

环境布置

1.绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。

2.绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。

3.设有景观湖的，保持三季有水，每年春季投放观赏鱼苗，水质良好，定期补水、清淤。

4.重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰。

5.协助有关部门对古树名木采取保护措施；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。

市住建局

市城管局

8

紧急事故防范

1.对雨雪、洪涝、地震等突发性自然灾害以及触电、火灾、治安、公共卫生、电梯困人等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人及处理程序、方法和要求。事发时，应及时告知相关业主并向有关部门报告，并采取必要的现场处置措施。

2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障，告知相关业主并向有关部门报告。

3.对火灾、电梯困人等事故每年至少进行2次应急演练。

市住建局

市市场监督管理局

市消防救援支队

9

服务评价及改进

公示监督

应在物业管理区域显著位置公示以下信息，并接受业主（物业使用人）的监督：

a)物业服务企业名称；

b)公开服务价格、标准和内容，计费方式、计费起始时间；

c)公开投诉渠道和方式；

d)12345价格举报电话、物业行政管理部门投诉电话以及城管执法、公安、消防、环保、通讯、水、电、气、暖等部门的电话；

e)其他要求公开或有必要公开的信息。

市住建局

市市场监督管理局

服务评价及改进

信息收集

应以各种方式收集业主（物业使用人）对物业服务的信息，调研满意度情况，并及时进行总结、分析，不断改善服务质量。物业服务信息的收集可以采用以下方式：

a)直接与业主（物业使用人）沟通；

b)向业主（物业使用人）发放调查问卷；

c)来自各种媒体的报道；

d)收集各种渠道的业主（物业使用人）投诉。

市住建局

投诉处理

1.应主动接受业主主（物业使用人）的监督，建立投诉处理机构，明确责任人，对外公布监督、投诉电话。

2.接到投诉，应认真核实情况，及时处理并回复，处理方法如下：

a)属于物业管理责任的，应立即整改；

b)属无效投诉的，应做好解释工作；

c)与投诉人无法协商解决的，应及时上报所辖街道办事处和县区有关部门协调处理；

d)涉及依法裁决的，应按法律程序处理。

3.应积极配合有关部门做好投诉处理工作，对投诉处理结果进行反馈。

市住建局