办理类型：A
临建建议字(2024)第16号
对市二十届人大三次会议第20240227号
建 议 的 答 复
程平代表：
您提出的《关于强化物业监管、优化城市治理体系的建议》收悉，现答复如下：
一、关于“市级、县级层面建立城市建设和治理联席会议制度”的建议
（一）全域抓实综合整治。2023年以来，市住建局按照市委、市政府部署要求，深入开展物业领域突出问题综合整治，有效解决了一批突出问题和重点问题小区，市委市政府印发《全市物业领域突出问题综合整治实施方案》，将整治工作作为书记抓基层党建突破项目，纳入全市高质量发展考核。22个成员单位抽调36人组建工作专班，建立交办督办、督导考核、重点街道和重点小区帮包等10项制度，实行周调度、月通报，明确7类整治重点、23项具体任务，全力推进问题解决，确保整治工作扎实推进。
今年6月上旬，物业领域突出问题综合整治工作专班召开了全市深化物业领域突出问题综合整治动员大会，印发《全市深化物业领域突出问题综合整治实施方案》，市直相关部门单位根据职责分工制定工作方案，进一步明确各部门单位工作职责、任务、措施和步骤，建立工作台账，健全机制、统筹推进。针对突出问题集中攻坚，聚焦解决物业服务态度和质量、门禁管理、停车管理、电梯监管、物业企业管理等突出问题，走访14个县区、60余个小区，梳理问题16项，列入专项深办方案，提出了具体解决路径和措施。
（二）系统谋划推进。市住建局组织召开了全市住建系统“12345·临沂首发”降量提质工作动员会议。2月，召开了全市物业领域“专项深办”工作会议，制定了《物业领域“专项深办”工作方案》，推进基层党组织主导的基层民主协商制度化、规范化、程序化、聚焦解决群众诉求，推动“未诉先办”。物业领域突出问题综合整治工作专班制定了《“12345·临沂首发”物业领域“专项深办”工作实施方案》，明确了总体目标、深办重点、深办措施、实施步骤和工作要求。
（三）压实属地责任。紧盯县区落实不到位的问题，开展了第一季度督导，推动县区专项深办工作得到全面落实。推行了社区党组织书记“提级述职”、小区重大事项把关、物业工作周例会、“接待日”制度，对重点街道和小区实行包帮制度。依托“沂蒙同心云”系统，每日梳理工单反映的突出问题、重点小区，指导县区举办10轮周六项目经理固定接待日活动，加强问题收集、处置，推进“未诉先办”，实行日预警、月提醒、季度考核和通报。
（四）夯实基层治理。调整优化问题突出小区党支部书记962人，补充社工635人，引导楼长、单元长平时当好社情信息员、民生服务员，累计推动解决各类问题30万个，调解矛盾纠纷6.2万起。印发《深化党建引领基层治理若干机制落实的通知》，在全市推行社区党组织书记“提级述职”、小区重大事项把关、物业工作周例会、“接待日”制度，全面压实属地责任，提升党建引领质效。
二、关于“进一步理顺物业管理职能下放问题”的建议
（一）提升物业覆盖。指导各县区探索老旧无人管理小区“国企兜底、先尝后买”的新模式，推动原兜底服务模式向专业化模式转型。目前已有143个老旧小区被国有企业接管，今年预计接管86个老旧小区，确保接管一个规范一个，着力构建“全覆盖、高品质”的物业管理长效机制。
（二）健全体制机制。进一步完善了《临沂市物业管理条例》《全市住宅小区项目经理管理办法》《维修资金管理办法》，明确物业企业监管职责、业主权利和义务、业主大会职责等内容，加强对项目经理的底线约束，优化维修资金应急使用流程，提升物业管理能力和服务水平。修订物业招投标管理办法，对优秀企业在物业服务项目的企业选聘、政府采购、评优树先等方面依法予以扶持，扶持企业做大做强。
（三）加大物业企业监管。按季度开展“红黑榜”评选，联合市场监管部门会商，计划在去年限制拓展市场的基础上，加大经济限制措施，实行物业费动态管理，对进入“黑榜”的项目，1次“黑榜”更换项目经理，连续2次清出市场；对每季度业主投诉较多、反应质价不符强烈的小区，县区组织相关部门和街道进行质量综合评价，根据结果对物业费进行降费管理。截至目前，共清退不合格物业企业12家，更换不称职物业项目经理23名。
（四）完善矛盾纠纷化解。提升物业管理工作规范化、标准化水平，推动物业管理融入基层社会治理，切实解决人民群众“急难愁盼”问题，有效预防、减少并化解物业纠纷。去年8月，市住建局联合市中级人民法院共同开展临沂市“与法同行提升物业服务水平，齐心协力共筑美好幸福生活”志愿服务活动启动仪式，各县区和相关工作负责同志约400余人参加活动。坚持系统推动、多措并举，着力构建“一站式”多元化纠纷解决机制，11月，临沂市被纳入住房城乡建设领域民事纠纷在线诉调对接工作国家试点，兰山区、蒙阴县被纳入省级试点。今年1月，市住建局召开住建领域诉调对接工作现场会，全系统贯彻落实民事纠纷诉调对接工作。该新工作目前正在持续完善、推进中。
三、关于“加强开发企业监管和遗留问题处理”的建议
2014年6月，我市实施《临沂市房地产开发项目建设条件意见书实施办法》，2019年，市住建局、市教育局、市民政局、市体育局等部门经过多次座谈沟通研究开发项目配套设施的建设及管理等方面工作，于2022年7月15日印发《关于明确房地产开发项目建设条件工作的通知》，对房地产开发项目涉及的配套设施用房建设标准及管理、验收等工作明确了各相关部门职责，并要求各配套设施主管部门严格按照通知要求进行监管，对存在违反建设条件的行为，坚决予以纠正，并依法依规做出严肃处理。
2022年5月27日，市住建局联合教育、民政等8部门联合印发《临沂市房地产开发项目交付管理办法（试行）通知》，《通知》要求，市教育局、市民政局、市体育局等相关部门对房地产开发项目交付时配套基础设施、公用设施、公共服务设施的建设要求、验收、监管责任进行了明确，开发企业未履行土地使用权出让条件、房地产开发项目规划条件和建设条件约定的，或开发项目及配套设施未经竣工验收或验收不合格交付使用的，有相关部门依法查处。
2024年4月17日，印发关于全面推行《临沂市标准住宅小区技术管理规定》的通知，对标准住宅小区应建设的配套设施做出了相应规定，对配套设施的种类、建设规模、产权归属或移交方式、建设时序及完成时限，按照各主管部门提出明确明确要求，纳入建设条件，各主管部门按照相关规定对开发项目配套设施建设进行监管和督促职责。在土地出让前，自然资源和规划部门将拟供地块规划条件及时告知教育、民政、卫生健康、体育等部门，各部门按照各自职责，依据有关法律、法规和政策规定，结合规划条件，就相应公共服务设施的建设条件，向自然资源和规划部门提出有关意见，并按照。自然资源和规划部门将各部门提出的公共服务设施建设条件汇总后及时转交住房和城乡建设主管部门，作为建设条件附件使用。
四、关于“加大老旧小区改造力度”的建议
2020年7月，市人民政府办公室印发了《临沂市深入推进老旧小区改造实施方案》（临政办字〔2020〕81号），将“建设非机动车停车棚及充电设施”列入了完善类改造内容，并明确要求“在合适位置建设非机动车车棚安装充电设备，保证车棚结构安全、构件安装牢固，满足防风、防雨、遮阳要求；有条件的，实行市场化运营。”市住建局高度重视老旧小区电动车停放、充电和消防问题，多次下发文件进行指导，近期印发《关于进一步做好2024年老旧小区改造工作的通知》，要求各县区要“实现电动自行车统一停放、集中充电安全管理，配置灭火器材,增设预警监控系统,提升电动自行车火灾防范科技化、智能化水平。”
2023年我市在老旧小区改造中，克服老旧小区院内面积小、布局难等问题，合理设置电动车停车棚，配备灭火器材，共增设电动车充电插口1133个，极大方便了老旧小区居民停车难充电难等问题。下一步我们将持续推进老旧小区电动车集中停放工作，提高充电桩数量，为居民营造更便利、更舒适的生活环境。
以上答复如有不当之处，敬请批评指正。再次感谢您对住房城乡建设工作的关注和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵意见。
临沂市住房和城乡建设局
2024年8月16日
