文字解读：关于印发《临沂市高品质住宅品质提升指导标准（试行）》的通知

一、《提升指导标准》出台背景

为优化房地产市场供给结构，鼓励高品质住宅项目在已有标准的基础上进一步提升建设水平，更好满足群众改善性、品质化住房需求，按照市政府工作要求，市住建局会同市自然资源和规划局在前期《临沂市高品质住宅建设指引（试行）》的基础上，研究制定了《临沂市高品质住宅品质提升指导标准（试行）》（临建发〔2026〕1号），并于2026年1月9日联合印发，形成高品质住宅建设的“基础标准+进阶提升”两级指引体系，为我市住房品质提升提供指导依据。

二、《提升指导标准》主要内容

本标准在原有基础标准之上，从规划设计、建筑设计、绿色低碳、智慧科技、物业服务五大维度，划分两大层级管控要求：一是提升标准（进阶建设应满足的硬性升级指标），二是鼓励标准（市场项目自愿优先落地的高配优化条款），全方位从容积率、建筑耐久、室内空间、隔音门窗、海绵社区、智能运维、物业服务响应等维度提高居住品质门槛，打造长寿命、低能耗、高舒适、全智能、精细化运维的高端改善住宅产品。

（一）规划设计提升要求

1.刚性提升标准

容积率管控：高品质提升类小区容积率宜控制在1.5以下，严控开发密度，保障绿地、活动场地、停车配套空间；

布局形态：优先采用围合式布局，统筹景观、公共配套一体化设计，打造高低错落、层次丰富的社区空间；

立面形象：建筑外立面选用耐久、美观高品质建材；沿河、沿路等城市界面楼栋采用公建化立面设计，统一管控色彩、尺度，提升城市风貌。

2.鼓励优化标准

进一步降低容积率：在容积率＜1.5基础上，鼓励项目降至1.2左右，大幅提升社区人均绿化与活动空间；

优化采光面宽：平衡能耗前提下加大住宅面宽，强化通风采光，优化户型通透度；

立体景观绿化：推广垂直绿化、屋顶绿化，构建多层次立体景观；

高配停车体系：在地方停车配建准则基础上提高车位配比，地下车库预留房车专用车位，车库出入口、停放区净高不低于3.3米。

（二）建筑设计提升要求

本板块大幅拉高室内空间、结构耐久、隔音、门窗、排水、精装等居住核心指标，全面优于《临沂市高品质住宅建设指引（试行）》基础标准。

1.刚性提升标准

层高升级：全屋层高宜≥3.15m；配套户式中央空调+集中新风系统户型，层高宜≥3.30m，鼓励项目进一步加高；

建筑耐久年限：结构设计工作年限不低于70年，推荐按100年耐久标准设计，主体结构需达到山东省优质结构标准；

精装修交付：实行土建装饰一体化集成设计，提供多套定制化精装方案供业主选择；

隔音降噪升级：楼面铺设≥10mm隔声垫，墙地交界增设竖向隔声垫阻断声桥；卧室昼间噪声≤40dB(A)、夜间≤30dB(A)，起居室全天≤40dB(A)，隔音标准严于基础指引；

高端外窗配置：外窗采用三玻两腔中空玻璃并填充惰性气体，风压、气密、水密、隔声、节能等全部性能高于省级现行地方标准；

同层排水强制要求：卫生间污废水横管采用同层排水，户内卫生间干湿分离，地面防滑铺装，预留适老化、智能设备安装点位；

外墙保温一体化：外墙采用结构保温一体化工艺，提升保温性能与外墙防渗漏能力。

2.鼓励优化标准

抗震减隔震升级：抗震等级较国标提高一级，满足建筑抗震韧性一星级标准，鼓励全面采用减隔震技术；

直饮水入户：小区配套集中净水系统，专用管道入户直饮，配套常态化水质监测；

全屋零冷水系统：安装循环热水装置，实现即开即热，消除热水等待；

电梯专属入户：推行独立前厅、梯直接入户两种模式，提升私密感；

整体厨卫一体化：采用标准化整体厨房、整体卫浴，支持客餐厨一体化、开放式厨房，厨卫预留空调安装条件；

系统化新风配置：全屋配套新风净化系统，科学布置风口点位；

燃气安全联动：厨房设置泄爆窗，燃气报警器联动电磁阀断气、电动开窗，报警信号同步推送至消防控制室；

高层救生设施：高层楼栋加装救生缓降装置并定期维保。

（三）绿色低碳提升要求

1.刚性提升标准

绿色建筑等级：必须达到二星级绿色建筑及以上，或3A级住宅性能认定；绿色建材应用比例≥50%；暖通、照明、水泵等所有核心机电设备能效达到1级；

海绵小区硬性指标：可渗透地面占比≥35%；雨水花园、下凹绿地等调蓄设施面积占总绿地40%，系统性解决社区雨水积存、内涝问题。

2.鼓励优化标准

鼓励小区规模化应用光伏、光储充一体化等清洁能源系统，采用可再生能源供给小区供热、生活热水，降低建筑长期能耗。

（四）智慧科技提升要求

1.刚性提升标准

户内数字家庭系统：集成家庭安防、适老智能、儿童看护功能，打通智能门锁、梯控、全屋智能设备互联互通；

电动车管控：非机动车停放区配套智能充电桩、灭火、监控报警系统；电梯搭载智能识别梯控，杜绝电动车上楼；

园区智能安防：公共区域监控全覆盖，录像存储时长不少于90天；24小时电子巡更+人工巡逻，重点区域每小时巡查一次；外来人员100%实名登记，车辆自动识别放行。

2.鼓励优化标准

搭建一体化智慧物业平台，集成线上报修、线上缴费、家政预约、24小时数字管家、无人机巡检、智能配送、高空抛物自动监测、设备故障预警等全链条数字化功能，实现园区全场景智慧管控。

（五）物业服务提升要求

1.刚性提升标准

明确标准化服务响应时限：24小时不间断物业服务；投诉、紧急报修30分钟内到场处置；普通维修2小时内上门，建立闭环运维机制。

2.鼓励优化标准

依托智慧物业平台拓展增值服务，配套日间照料、业主食堂、家政托管、适老化上门服务等，形成精细化、全周期社区服务体系。