对市政协十六届五次会议第16050412号提案关于《关于规范物业管理活动维护业主和物业服务企业合法权益的提案》的答复

办理类型：A

临建提案字〔2026〕第29号

对市政协十六届五次会议第16050412号

提 案 的 答 复

张士将委员：

您提出的关于《关于规范物业管理活动维护业主和物业服务企业合法权益的提案》收悉，现答复如下：

一、关于“规范物业服务合同和物业服务”方面的建议

针对提案提出的严把前期物业服务合同备案关、整治前期物业违规行为等建议，我们从源头强化管控，补齐前期物业管理短板。

（一）从严开展合同备案审查。严格落实《临沂市物业管理条例》要求，在前期物业服务合同备案环节严格审核服务等级、收费标准、服务内容等核心条款，兼顾业主与物业服务企业双方权益，杜绝高收费、低服务以及不合理约定等问题。同步执行《普通住宅前期物业管理服务等级划分》地方标准，划分一星级至五星级服务等级，配套出台《全市专业化物业服务企业基础服务标准（试行）》，细化9大类数十项服务细则，作为合同审查、履约监管的重要依据。目前《临沂市物业承接查验管理办法》已进入征求意见阶段，将进一步规范新建小区物业承接流程，厘清建设单位、物业企业权责，杜绝开发遗留问题转嫁给物业企业的现象。

（二）完善制度规范合同管理。在《临沂市物业管理条例》基础上，配套出台维修资金、停车管理、信用考核等18项制度文件，全面推行标准化、精细化物业服务合同签订与备案制度。在合同中明确服务权责、服务等级、收费标准、公共收益分配、违约责任等核心内容，从源头厘清各方权责。印发《全市治理物业服务突出问题工作方案》，层层压实工作任务，确保各项监管举措落地见效。目前已完成2885个专业化物业服务小区全覆盖排查，累计检查1883次，整改问题1789个。对履约不力、违规运营的企业进行约谈、通报，目前已约谈物业企业100家，更换项目经理42人，一季度评出黑榜项目28个，累计清退不合格物业企业56家。

二、关于“多方联动推进业委会组建”的建议

围绕加快业委会组建、规范业委会运行、发挥自治作用的建议，以党建为引领，全面激活业主自治效能。

（一）党建引领压实属地责任。印发《深化党建引领基层治理若干机制落实的通知》，在全市推行社区党组织书记“提级述职”、小区重大事项审核、业委会和物业服务企业述职、社区党组织物业工作周例会、社区书记和物业项目经理“接待日”等制度，全面压实属地责任，提升党建引领质效。

（二）属地牵头应建尽建业委会。压实镇街、社区、居委会主体责任，对达到成立业主大会、业委会条件的小区，由属地靠前指导、全程跟进，做到成熟一个、组建一个。对不配合业委会成立的物业企业，将加大力度处罚，并纳入企业信用管理。深入推进“红色业委会”建设，严格人选资格联审，建议业委会党员占比不低于60%，目前全市已规范组建红色业委会2437个。

（三）强化业委会监管与能力建设。常态化开展业委会履职培训，规范议事规则、决策流程，杜绝越权履职、对立物业企业等问题。试点推行业委会经济责任审计，累计发现并整改问题457条，约谈业委会成员83人，对违规人员予以停职、查处处理。依托社区物业周例会、述职评议、周六固定接待日等制度，搭建业主、业委会、物业三方沟通渠道，及时化解矛盾，全年累计通过各类渠道解决群众诉求4000余件。

三、关于“健全服务评估与信用体系，客观评判物业服务质量”的建议

2022年出台的《临沂市住宅小区物业服务质量综合评价指导意见》，已涵盖这项，制定全维度量化考核指标，实行季度常态化考核，考核结果实时公示。下一步，将探索引入第三方专业机构参与物业服务质量评估，保证评价客观公正。将评估、考核结果直接与物业费动态调整、企业信用等级、红黑榜评定挂钩，服务达标可维持或上调收费，服务不达标依规降费，形成良性约束。二是强化信用分级管理。严格执行《山东省物业服务企业信用信息管理办法》，定期公示企业信用等级，今年一季度完成信用评价，划分AAA、AA、A、B、C五个等级，以信用管理倒逼企业规范经营、提升服务。

四、关于“物业费收缴保障机制”的建议

搭建物业纠纷快速处置通道优化纠纷处理流程，设立物业纠纷快速仲裁渠道，简化诉讼环节，提升案件办理及法律文书执行效率，依法维护物业服务企业正常收费权益。实施信用联合惩戒，对无正当理由恶意拒缴物业费、煽动集体拒缴的业主，依规纳入信用惩戒范围，强化约束引导，扭转“服务缩水—拒缴费用”的恶性循环。

五、关于“规范公共收益管理”的建议

统一规范收支管理，我市在全省率先建成公共收益监管平台，明确公共收益核算标准、公示内容、分配方式，允许物业企业依规提取合理管理成本，剩余收益由全体业主共同决定使用方向。全市已开设公共收益专户1277个，规范管控资金3457.27万元。坚持全程公开与专项整治，要求住宅小区定期公示公共收益收支明细，接受业主、社区及主管部门监督。严肃查处侵占、挪用公共收益行为，累计查处违规案例5起，追缴挪用资金53万元，切实保障业主共有财产权益。

六、关于“深化党建引领三方协同，搭建常态化沟通平台”的建议

落实党建引领、三方联动、定期沟通的工作建议，构建长效治理格局。印发了《深化党建引领基层治理若干机制落实的通知》，确立社区党组织统筹协调核心地位，全面推行社区党组织书记提级述职、小区重大事项审核、物业与业委会述职、物业工作周例会等制度。常态化建立业主、业委会、物业服务企业三方沟通会议，同时用好线上线下各类沟通平台，第一时间排查、调处矛盾纠纷，实现问题就地化解。

七、关于“做强行业协会职能，助力行业健康发展”的建议

充分发挥物业行业协会桥梁、服务、自律作用，推进行业整体提质。

（一）常态化开展教育培训。依托行业协会建立专家讲师库，分层分类组织培训，持续开展“公益大讲堂”“送教到县区”“物业访学季”等活动，内容覆盖法律法规、职业素养、服务技能等，累计培训从业人员7万余名。今年6月份组织全市物业项目经理一千人全员轮训，培训完成后统一考核发证。

（二）强化行业自律与黑名单管理。由行业协会牵头开展行业信用评价、行为自律管理，建立从业人员黑名单制度，对服务恶劣、违规违纪的从业人员实行行业禁入。同时引导企业诚信经营、良性竞争，推动整个物业服务行业规范化发展。

以上答复如有不当之处，敬请批评指正。再次感谢您对住房城乡建设工作的关注和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵意见。

临沂市住房和城乡建设局

2026年7月1日