文字解读：关于印发《临沂市高品质住宅建设指引（试行）》的通知

一、《建设指引》出台背景

为进一步提升我市高品质住宅建设水平，优化房地产市场供给结构，更好满足群众多样化、改善性住房需求，加快构建房地产开发新模式，按照市政府工作要求，市住建局会同市自然资源和规划局、市城市管理局根据《山东省高品质住宅设计指引（试行）》《山东省高品质住宅开发建设指导意见》《山东省高品质住宅开发建设标准》《山东省好房子建设标准指引》《临沂市高品质住区规划建设指导意见》等文件，编制了《临沂市高品质住宅建设指引（试行）》，并于2025年4月29日联合印发。

二、《建设指引》主要内容

《建设指引》贯彻“安全、舒适、绿色、智慧”等理念，注重“全龄友好、人文关怀”，通过精细化设计、绿色低碳技术、智慧科技应用和全流程质量管控，着力打造“质量优良、安全耐久，功能优化、健康舒适，环境优美、便利宜居，设施完善、技术先进，低碳绿色、节能环保，服务精细、邻里和谐”的高品质住宅。共分7章内容，共45大条，从规划设计、建筑设计、绿色低碳、智慧科技、质量管控、物业运维等方面对高品质住宅建设提出了定性和定量指标。

（一）规划设计方面

规划布局：明确提倡采用围合式布局替代传统的行列式布局，通过合理控制建筑面宽（建筑高度≤40米的，建筑面宽应≤60米，建筑高度＞40米、建筑面宽应≤50米，建筑面宽低于省级小于70米的建设要求），形成疏密有致、高低错落的空间形态。可设置专门划归于首层业主独家使用的、具有专属性的小院空间或者具有庭院和阳台功能的户属空中花园（省级标准未做要求）。同时要求住区内必须设置老人、儿童专用活动场地，并配备无障碍设施，活动场地与居民窗户距离不小于8米，通过绿化隔离减少干扰。

交通组织：《指引》强调“人车分流”设计，要求打造从住区出入口到单元门厅的多层级公共空间体系。特别提出要设置“无雨归家流线”，通过风雨连廊连接主要公共空间，并在地下车库设置精装修大堂，提升归家体验。

（二）公共配套设施方面

在公共配套设施方面提出了全面系统的要求，着力满足居民多元化生活需求。

基础配套：明确规定按总建筑面积的5‰配建物业服务用房（不小于100平方米），每百户配套不小于32平方米的社区养老服务用房。特别强调配套公建不得使用住宅日照不足空间，水泵房、配电房等设备设施不得与住宅毗邻。

生活服务设施：提出“邻里共享空间”概念，要求按700平方米/千户标准配置，整合快递收寄、便民零售、会客交流等功能。同时鼓励设置业主食堂、游泳池、书吧等提升型配套，其中业主食堂要求配备无障碍设施，餐位数按住区规模合理配置。

教育医疗配套：预留托育机构、社区卫生服务站等用地；配置基本医疗、预防保健等功能。配备独立活动场地和安全防护设施。

特殊人群需求：细化无障碍设施标准：住区人行活动区域设置连贯的全程无障碍通行系统，设有闸机的出入口或通道充分考虑老人、儿童、行动不便人士的无障碍通行需求，有地下车库的住宅在地下车库连接住宅处设置地下门厅,入口处宜设置无障碍坡道,设置无障碍电梯。

文化休闲设施：集中绿地配置健身步道（宽度不小于1.2米）和全龄活动场地，乔木种植量不小于3株/100㎡。架空层设计需满足3.6米层高要求，配置亲子活动、休闲阅读等功能区。

停车配套：除满足基本车位需求外，要求100%预留电动车充电条件，设置独立洗车区（不小于30平方米）。并设出租车、网约车等公共车辆临时停车区。非机动车停车区配备智能充电设施，具备过载保护功能。

（三）建筑设计方面

层高标准：与省《好房子建设指引》标准衔接，显著提升了室内空间的舒适度。住宅全屋层高不应低于3.0米，设有户式中央空调和集中新风系统的住宅，层高不应低于3.1米。卧室、起居室室内净高不宜低于2.6米，局部净高不应低于2.2米，且局部净高低于2.6米的面积不应大于室内使用面积的1/3。

户型设计：明确“挑空空间”“首层架空层”“附属空中花园”等概念和指标。其中空中花园要求进深2.4—4米，面积20-85平方米，高度不低于两层，既保证了安全性，又丰富了居住体验。允许在起居室设置挑空空间，水平投影面积不超过套内面积25%且不大于50平方米，按水平投影面积计算容积率。住宅首层可设计下复式结构，并采用采光井、下沉庭院等措施，采光井进深不宜小于2.0米；顶层可设计上复式结构、屋顶花园，提高居住生活体验（省级标准未做要求）。

公共空间设计：11层及11层以下住宅门厅不宜小于12平方米，12层及12层以上不宜小于18平方米，且必须自然采光。电梯配置上，住宅最高入户层为2层及2层以上的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置一台电梯，4层及以上住宅必须设置担架电梯，轿厢尺寸有严格要求（宽轿厢不小于1.6×1.5米，深轿厢不小于1.1×2.1米）。

其他设计：鼓励11层及以下新建住宅结构设计采用减隔震技术；钢筋混凝土结构楼板厚度不宜小于120mm，采用装配式时不应小于130mm；底层单独排水除应满足现行规范外，小于13层的住宅底层排水管道也宜单独排出。住宅厨房单独排出时，其排出管最小管径不应小于75mm（省级标准未做要求）。

（四）工程质量方面

要求主体结构质量达到山东省优质结构工程标准，针对住宅常见的质量问题，制定了详细的防控措施，提升住宅耐久性，降低后期维修成本。让购房者住得更安心。同时，《指引》还为住宅品质提供了有力保障。

隔音降噪：分户墙采用不小于200毫米厚混凝土墙体或其他能达到50dB以上隔声效果的构造措施，楼板铺设≥10毫米隔声垫，排水立管采用低噪声管材并包覆隔声材料，确保卧室噪声≤33dB。

防渗漏：涉水房间进行三次蓄水试验，外墙门窗洞口采用“止水企口工艺”，并进行压力淋水试验。

防开裂：不同墙体基体交接处需采用热镀锌钢丝网加固，门窗洞口设置构造柱或抱框柱。

（五）绿色智慧方面

绿色建筑：高品质住宅必须采用绿色施工技术，在保证质量、安全等基本要求的前提下，最大限度地节材、节水、节能、节地、节约人力资源，《指引》要求必须达到山东省绿色建筑二星级及以上标准，绿色建材应用比例不低于50%。鼓励设计近零能耗建筑，如光伏建筑一体化（BIPV）、光储充一体化等可再生能源系统。

智慧社区建设：从数字家庭应用、智能小区建设、通信基础设施、智能安防系统、智能便民设施、智能家居系统等方面提出相应要求。搭建区域互联网、物联网体系，包含安防监控系统、智能家居系统、智慧物业等。实现高空抛物监控、电动自行车电梯阻拦、智能垃圾分类等功能。住宅户内需预留智能家居系统接口，支持远程控制、环境监测等智能化应用。BIM（建筑信息模型）技术的全面推广，则为设计、施工和运维全过程提供了数字化支持。

（六）物业服务方面

交付和维护：建立了严格的交付保障体系。要求落实“先验房、后收房”制度，项目分阶段组织业主开放，分阶段进行分户验收。交付时提供BIM版《商品住宅使用说明书》。延长了防水、供暖、电气管线和给排水设施的质量保修期，防水工程保修期限为10年，供热系统保修期限为5个采暖期，隐蔽管线保修10年。

物业管理：建立智慧物业管理平台，采用“物联网+维保”服务模式，提供24小时服务，紧急报修30分钟内到达。同时鼓励拓展居家养老、家政服务等增值服务，设置日间照料中心、小区食堂等公共服务设施，为住户提供多样化、个性化、定制化服务，全面提升居住体验。

政策文件：关于印发《临沂市高品质住宅建设指引（试行）》的通知