办理类型：A
临建建议字〔2026〕第26号
对市十六届政协五次会议第16050345号
建 议 的 答 复
张红霞委员：
您提出的《关于降低商业物业费用的提案》收悉，现答复如下：
一、关于“建立‘友好协商’的沟通机制”的建议
我市实行“三会三公开”（即业主恳谈会、物业管理联席会、物业纠纷人民调解委员会；服务收费公开、投诉渠道公开、公共收益公开）制度。依托我市红色物业“社区、业委会、物业”三方联动机制，在物业项目全面推行月度联席议事制度，常态化落实业主恳谈会、物业管理联席会、物业纠纷人民调解委员会“三会”议事调解机制，由街道、社区牵头，组织业主代表、商户代表、物业企业开展面对面协商会商，前置化解物业邻里纠纷，从制度上保障经营主体从被动缴费转变为治理参与者，畅通诉求协商渠道。同时，强化数字监管，规范收益公开。在线下每季度公示期不少于30日的基础上，依托全市物业公共收益监管平台，落实公共收益专户管理、统一归集制度，业主完成实名认证后即可适时查询小区公共收益收支情况，平台实现线上永久可查，接受全体业主、商户监督，以数字赋能让公共资金运行全程阳光透明。
二、关于“物业费停车费协商调价”的建议
（一）物业收费方面。我市非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅公共物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。其他非住宅类物业公共服务费实行市场调节价，由产权单位或管理单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。按照现行政策，商住一体项目住宅物业费、配套车位实行政府指导价，商业商铺、经营性车位执行市场调节价。纯商业物业物业费、停车费全部实行市场调节价。目前，我市大多数商住一体的沿街停车2小时以内实行免费政策，纯商业类按照市场调节价执行，目前大多数为半小时内免费。
（二）成本透明和考评激励机制方面。我市出台住宅物业服务星级地方标准，并将星级考评范围拓展至商业物业领域。一方面抓实成本公开，明确要求物业企业每年开展全要素成本公示，详细列明人员薪酬、安保、保洁、设施设备运维、公共能耗等各项收支明细，保障业主、商户知情权。另一方面健全正向激励机制，经业主、商户代表共同表决，对履约情况优良、环境管护成效突出的物业服务项目，可采取物业费阶段性折扣、公共收益返还等激励方式予以奖励；项目星级考评结果同步记入市级物业企业信用档案，作为行业评优、项目招投标的重要参考依据。同时，从严实施物业企业信用监管，持续落实物业行业“红黑榜”管理制度，按季度公示红黑榜企业名单。对纳入黑名单的企业及所属重点小区实施挂牌督办、常态化重点督导，依法清退违规失信企业，规范行业经营秩序。同步每季度组织开展物业企业信用等级评价，评价结果通过市住建局官方网站、临沂首发、物业行业官方公众号等多平台向社会公开，以刚性信用约束倒逼物业服务企业规范经营、提质增效。
三、关于“利用技术提升效率与透明度”的建议
《临沂市物业管理条例》第六条已明确鼓励采用新技术、新方法，促进互联网、物联网、人工智能等在物业管理中的应用，提高物业管理和服务水平。目前，我市统一搭建沂蒙红领通平台，作为全市物业数字化监管载体，已在全市全面推广应用。平台统一开通线上物业费缴纳、一键报修、投诉派单、服务工单全流程留痕、收支明细线上公示、满意度在线评价功能，明确维修响应时限、处置闭环、回访归档硬性要求，所有服务数据市级后台可监管、可追溯，有效消除信息不对称引发的矛盾纠纷。同时，全市多数规模以上物业服务企业依托智慧化管理手段，自主开发上线物业微信小程序，集成线上缴费、一键报修、信息公示等核心功能，推动线下“三会三公开”制度向数字化场景延伸落地。业主、商户可足不出户在线缴纳物业费、停车服务费等各类费用，随时上传故障场景提交报修申请，实时跟踪工单派单、处置、验收全流程进度；企业小程序专门设置线上公示专区，同步公示物业服务标准、收费明细、投诉维权渠道、公共收益收支台账、物业服务合同等内容，实现线上线下公示内容同源同步、信息实时可查、全程留痕可溯，有效提升物业服务响应效率与透明化管理水平，让“三公开”从线下栏内向指尖移动端延伸，切实打通物业服务便民利民、阳光透明的数字化“最后一公里”。
四、关于“评估成本明细”的建议
全市统一物业服务合同备案制度刚性执行。依据《临沂市物业管理条例》规定，所有物业服务合同签订后须向属地住建部门备案，我市出台物业服务合同示范文本，要求项目在合同续签前，组织业主、商户代表开展上年度物业服务成本复盘核计，逐项核定各项运营成本，杜绝模糊化定价。商业项目可灵活约定服务期限，鼓励推行一年一签模式，商住项目选聘物业时必须吸纳商户代表参与谈判，支持定制化、菜单式物业服务套餐。在监管机制完善上，我们持续强化监管力度，健全长效管控体系。目前，我局正在制定《临沂市专业化物业服务标准》，重点完善质量评价机制，对业主满意度评价较低、质价不符、投诉集中的物业企业，依法启动更换或降费程序，推动形成“优价优质、质价相符”的良性循环。
五、关于“允许业主和商户参与物业共治”的建议
我市已建立党建引领业主自治规范化指导机制。按照我市红色物业建设工作要求，在街道、社区全程指导下，符合条件的商住小区依法成立业主委员会、物业管理委员会，可吸纳商铺产权人、商户代表进入自治组织；具备条件的纯商业街区、商业综合体可参照商住小区在街道社区指导下，因地制宜依法组建商户业委会（自治小组）。同时，加强政策宣传与培训，提升物业企业合规意识、服务意识，引导树立“共生共赢”理念，携手稳定经营、盘活商业资产。
下一步，市住建局将以此次提案办理为契机，统筹住宅与商业物业规范治理，根据上级政策情况，研究制定符合我市商业物业的配套政策，持续优化营商环境，推动我市商业物业健康发展、商业活力持续提升。以上答复如有不当之处，敬请批评指正。再次感谢您对住房城乡建设工作的关注和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵意见。
临沂市住房和城乡建设局
2026年7月1日
鲁公网安备37130202372865号